浅谈国内房价持续上涨和近期下跌的原因和对策.docxVIP

浅谈国内房价持续上涨和近期下跌的原因和对策摘要：从2004年底开始我国房价迅速攀升， 2011年房产调控史称“最严厉的房产调控”， 进入十月份、十一月份，房市调控拐点隐现，大中城市房价均出现不同程度的下滑。房价永远是牵动着百姓与媒体神经的话题。房价为何涨幅如此之大，涨速如此之快，又为何在近期出现下跌。本文从供求关系，消费者的行为来分析房价上涨的原因。从国家政策分析房价近期下跌的原因。并就应对高房价提出自己的一些对策。关键字：房价 原因 对策正文：目前我国房屋价格出奇的高，房价收入比远超国际正常比例，为世界银行认定的房价泡沫水平的4倍。住房价格，由房屋价格的形成机制以及开发商、投资者、政府的行为共同形成的，但总体来讲可分为价值、供求、宏观调控、购房者心理等方面的影响共同决定。众所周知房地产为一高利行业，因此本文仅从后三方面作如下探讨。 一．上涨原因：1.供求关系：房子是刚性需求：1、“拥有房子”这种概念已经成为中国人基因里的东西，这种房子文化不是一代人可以消除掉的；2、农村走向城市，也就是城市化进程，这并非只是口号，而是国人骨子里追求的；导致城市房屋需求量增加。3、通胀时代不是2010年才开始的，2006年就开始启动，要命的是中国大部分人根本没有比较成熟的投资渠道可供选择，现在连下岗工人都懂得钱放银行是浪费，但投资的话除了股票就是房产。近两年来，中国股市萎靡不振，所以许多人转而投资房产。上述三点只要不改变，房子依然是刚性需求，很多人误解刚性需求是没房子想房子的人的一种需求，其实不然。任何政策在经济趋势面前根本无力，即使2011年人们认为再给力的地产调控打压政策，依然只是个过程。 房屋供给有限：由于城市建设土地稀缺，房地产是一个不同于一般市场的特殊市场，房屋与土地紧紧结合在一起，而土地又具有不可再生性，且土地由政府垄断。特别是在中国人口众多而土地却十分有限的条件下，这种特殊性表现得更加明显。作为房屋主要生产要素的城市土地十分有限，导致住房供给有限。开发商囤积居奇，长期以来，开发商获取土地的价格和拥有土地的数量，在房地产开发行业被视为“秘密”。被囤积的土地长期处于待开发或闲置状态，对国土资源造成了巨大浪费，土地囤积在地产商手里，势必造成方房源的紧缺。住房供给结构失衡，在当前城镇居民收入差距不断扩大的客观背景下，不同的消费者对住房的需求也呈现分化趋势：贫困的人群需要解决最基本的住房需求，小康的家庭产生改善性的需求，富裕的家庭具有住房投资和投机的需求。一般来说，住房供给结构与收入结构和消费需求结构相适应是正常状态，但目前的问题主要是开发企业为了利润最大化，高档次、大面积、高价位住房投资开发过多，所占比例过大，而普通商品房特别是中低价位住房不足，比重下降，住房供给结构不合理，推动平均价格急速上涨。地价上涨会导致房屋成本上升，为保持一定的盈利水平，房地产价格就会上升，并且成本的上升使房地产商的的投入和风险加大，部分实力弱的厂商无法满足投入的要求而退出市场，最终导致市场上的需求大于供给。当房地产市场的需求增长快于供给增长时，房地产市场的价格就会上升。房屋的供给和需求价格弹性：随着人口的增加，人们的生活水平的提高，人们对于买房的热情不断上升，然而就是看到这一点，房地产商为了自己的利益，不断提高房子的价格。需求的价格弹性表示在一定时期内一种商品的需求量变动对于该商品的价格变动的反应程度。由于房子是刚性需求，价格变动对房屋需求量影响不大。房屋的需求的价格弹性小。对于缺乏弹性的商品，提高价格会使厂商的销售收入增加。因为厂商涨价所引起的需求量下降率小于价格的上升率。房屋的生产周期较长，而生产周期较长的产品的供给价格弹性较小，供给量的变动比例远远小于价格的变动比例。房屋的均衡价格由需求线和供给线的交点决定。由于房屋的供给的价格弹性很小。所以房屋的供给线几乎与价格轴平行。最终房屋是需求价格。2.消费者的消费行为：消费者对未来的预期影响房价：消费者预期就是消费者在购买产品之前对于厂商提供的产品和服务的价值判断。这里分为两种情况：当消费者对未来升值预期高涨，则在不断上扬的房价和新闻媒体，业内人士对房价节节上涨的报道和分析下，人们的购房紧迫感会加剧，纷纷参与房地产交易，从而使得需求增加，带来房地产价格的居高不下；反之，当消费者预期未来房地产走下坡路时，大多数消费者就会选择观望，此时需求减少，房价回落。调查显示，自2009年三季度进入乐观区间后，中国消费者信心继续上升。四季度中国消费者信心指数为103.9，比三季度提高3.1点，主要源于消费者对当前中国经济的乐观判断和对未来经济持续向好的信心，以及对未来就业形势和收入增长的良好预期。调查显示，消费者对中国经济信心显著增强，对就业形势的满意程度显著提