合肥写字楼市调试卷.pptx

一、宏观市场 二、合肥市写字楼市场调研 三、滨湖区写字楼市场调研 四、各板块客户分析 五、物业服务分析 六、本体分析/产品定位/价值点梳理;一、宏观市场;打造长三角城市群副中心，顺势融入“一带一路”，将提升合肥都市圈国际化水平，有利于合肥更好更快地融入全球产业链和市场体系，全面提升城市发展层级和区域竞争能力，从而进一步扩大国际知名度和对外影响力。中部核心城市发展潜力巨大。;合肥市GDP总量在不断增加，2014年超过五千亿，增速逐渐放缓趋稳，近两年维持在10%左右增长。合肥未来五年内GDP要达到8500。;合肥市固定资产投资及房地产投资（2008－2014年）;从2010年起合肥写字楼年供应在百万方以上，而近三年的年去化量70—90万方，去化容量有限。;合肥在售190米以上甲级写字楼月均去化图;2014年合肥区属办公成交中可以看到，合肥市区属成交量中滨湖、蜀山、政务区成交较为集中。 成交均价方面，政务区始终处于价格高地，成交均价超过13000元/平米。;总 结;二、合肥市办公市场调研与分析;发展阶段;产品格局;板块分布;北一环板块;库存去化：片区从06年以财富广场为代表，至13年写字楼已累计供应逾50万方，剩余不足1万方，后期无新增供应。;代表案例——安粮东怡金融广场;高度;写字楼交付实景：192米的高度、全玻璃幕墙的立面以及16部分区电梯的运用彰显项目硬质品质，但细节配套和物业服务亟需升级;去化表现：城区地段和成熟配套是其核心驱动力，但区域内商务办公氛围较弱，难以形成规模效应。;代表案例——祥源广场;高度;B座写字楼交付实景：石材在内外装修上的大面积运用体现了项目品质，提升商务感;去化表现：成熟性和稀缺性是项目得以快速去化的核心驱动力，营销动作较少，均价11000—12000元/平，月均去化 1650平，与市场甲级写字楼平均去化持平;板块定位 商业和交通共同作用下吸附力和辐射力俱佳的商务办公集中区域，目前也已进入稳定发展阶段，后续供应有限;库存去化片区内在售项目较少，剩余库存较小；剩余IFC和之新城环球中心的高区部分，因售卖单元面积偏大，单价偏高，去化难度大;在售项目——之心城环球中心;高度;写字楼交付实景：欧式装修风格显得稳重大气，石材和铜色镜面的运用提升商务感;体量（平）;在售项目——IFC环球国际金融中心;B塔写字楼配置：239米，57层，3.9米层高，16+2+1部电梯，62%使用率; B塔交房实景：硬件配置较高，形象高端，但物业管理和服务无法匹配，用户体验差;体量（平）;板块定位 交通便利，配套完善，版块内商业模式升级商业聚集效应显著，目前写字楼进入快速发展阶段，在售项目基本进入中后期，后续供应有限;黄潜望板块;典型案例——万科中心;首座写字楼配置：真石漆立面，3.6层高，3+1部电梯，无空调，72%使用率;大堂;市场表现：平价入市，以超高性价比获得市场青睐，通过万科物业和老带新刺激成功实现快速去化 核心驱动力：万科品牌+一定资质地段+性价比引爆 ;典型案例——新华国际广场;B栋写字楼配置：百米高、天山大蓝宝石材立面、6+2部电梯，73.3%使用率; B栋交付实景：刷卡进入、 员工食堂、会议室，5楼屋顶花园连接C栋，配套齐全，具备都市商务气质;市场表现：2011年6月和12年6月分别推出C座和B座，C座去化表现一般，2012年借B栋入市转打顶级物业牌，去化速度有所提升。2013年10月推出A座 核心驱动力：新华品牌+世邦魏理仕物业服务 ;政务板块;状态;库存去化14年下半年新增华润中心写字楼1个项目，2015年片区内写字楼新增体量达24万方，存量加增量累计供应68.3万方，片区库存去化周期高达40个月，竞争异常激烈;案例分析——新城国际;A座写字楼配置：23层，3.8米层高，6+2部电梯，67%使用率; A栋交付实景：物业服务好，生态空间打造，但同时也降低了使用率（67%），目前配套成熟，商务办公氛围浓厚;市场表现：07年入市，月均去化速度2000平/月以上，随着政务商务板块被市场认知到认可、项目进入交付使用阶段自身配套和商务资源愈发成熟，价格从最初的5000元/平到目前12000元/平。目前在售D座，价位较高，去化速度缓慢 ;案例分析——新地中心;市场表现：市场关注度和接受度高，前期C座月均去化可达3570平，在售A座以高单价实现月均4532平去化，实现了量价双高的好局面 ;营销推广：高站位、大展示，高举高打，成功树立“安徽之门” 商务地标形象;四个区域写字楼小结;三、滨湖区写字楼市场调研与分析;启动区;;;;产业发展：目前区域缺乏产业基础，目前主要以世纪金源为中心以周边产业区及人气聚集形成的初级商贸服务业;;;土地市场：2014年1.23万亩土地入市，滨湖土收62亿居榜首;土地市场：2014年滨湖全年成交