博思堂-苏州诚河-新旅程地产项目营销执行报告2007年11月-77.ppt

精彩2008， ——诚河·新旅程营销执行报告 ;目录;1、07年供求情况汇总 2、07年成交价格分析 3、07年宏观调控分析 4、07年市场情况总结 5、08年区域竞争分析 6、08年市场情况展望;苏州市07年1-10月房产市场供需情况;第一部分、07年市场回顾及08年市场预判;2、07年成交价格分析;第一部分、07年市场回顾及08年市场预判;1）加息;3、07年宏观调控分析;3）贷款新政解析;3）贷款新政解析;3）贷款新政解析;条款分析： 第一条的影响力和破坏力最大，按揭第二套房贷的购房者其购房成本将大大提高。“利率一个是打八五折，一个是上浮10%，相差25%。 如果仅提高首付的话，可以相信，本次调控又将成为“空调”，但和利率提高相结合，本次调控在一定时期内会对投资和投机者产生致命的打击，甚至影响到了改善居住条件的自用客群。 第三条主要针对商业物业，针对的核心还是投资和投机。此条一出，商业地产将面临全面的重新洗牌。;新政所带来的负面影响： 提高了首付和贷款利率，增加了资金投入与还贷压力，打击了投机的同时也抑制了相当一部分的合理需求。 影响消费者对于未来市场预期，进一步加重了其观望的情绪。 酒店式公寓遭到毁灭性的打击，商业物业销售难度加大。;第一部分、07年市场回顾及08年市场预判;第一部分、07年市场回顾及08年市场预判;第一部分、07年市场回顾及08年市场预判;④湖山新意 总体量：28万方 08年推出产品：多层、小高层 目前均价：尚未开盘，价格未定 08年预推时间：5～6月 08年预推量：约10万方 竞争优势：汇成品牌、地段优势 竞争劣势：推广手法不成熟;第一部分、07年市场回顾及08年市场预判;第一部分、07年市场回顾及08年市场预判;第一部分、07年市场回顾及08年市场预判;目录;地段价值：地理位置优越，属于狮山路商贸圈范围，未来都市CBD中心生活区域； 品牌价值：诚河置业扛鼎之作，苏州新区又一标杆性楼盘； 产品优势：规模；ARTDECO建筑风格；稀缺多层； 优越的周边环境：横山自然景观资源、天平学院人文氛围、周边生活氛围日趋成熟； ;目录;综合考虑客源，突出项目地段规模优势，我司建议项目整体形象定位： 狮山繁华圈·绝版生活新城 定位阐释： 狮山繁华圈：突出项目的地段优势，及逐渐成熟的繁华生活，显示出项目的优越性； 绝版生活新城：将生活的概念融入到项目中，以“城”凸显项目的大盘气势和品牌形象。;目录; 1、营销目标;1、项目2008年营销目标; 1、营销目标;2、2008年总体营销策略; 1、营销目标;高调亮相、先声夺人 君临天下，舍我其谁;市场条件有利：众所周知，每年的春秋两季是房地产市场的黄金季节，这两个阶段是房地产市场比较活跃的时期，特别是“春交会”前后是许多发展商选择开盘的时期，在房地产销售的黄金期作为本项目首次公开的时机，可以依托市场态势，为本项目的销售推波助澜。 项目工程进度：本项目预计将在07年12月底开始动工，依据正常工程进度，项目在08年5月应当已经具有一定的规模，包括示范区也应已经建造完毕，这样可以增强客户购买信心，促进需求释放。 相关法律文件的取得：依托工程进度，在08年5月，项目一期完全可以取得预售许可证，具备了公开发售的法律条件。 客户积累达到公开要求 ：客户积累周期以及农历新年等因素，08年5月中旬应该可以进行项目的第一波开盘，这也可以加快资金回笼，为项目后期的滚动开发打下良好的基础。;政策方面的干扰：受本次新政的影响，08年各大银行的贷款额度必然会有所紧缩，而上半年通常是其放贷的高峰期，若没有抓住这样一个时机，则可能会面临银行没有贷款额度的尴尬局面。再者，从国家开始调控房地产市场其运用的主要手段是加息，相信下阶段依然会继续上调存贷款利率，这样一来，多拖一天，前期资金成本的投入就越大，这对于本项目的启动和利润获取也是不利的。 客户流失可能性加大：后延的另一大威胁就是由于蓄水周期太长而导致的客源流失。 市场竞争愈加激烈：现在各大楼盘均开始控制产品面积段来迎合市场需求，而从新区现有土地储备来看，明年上半年可以达到公开条件的也比较多，所以，对于本项目而言，入市时间越往后延，与本项目形成直接竞争的对手就会越多，这也为本项目在没有任何知名度的情况下打开良好的销售局面增加了风险。; 1、营销目标;稀缺先行、蓝海占领 一鼓作气、多量少推;第一批次 时间：2008年5月初 推出房源：7栋多层，约202套房源;第二批次 时间：08年6月中旬 推出房源：7栋多层，约215套房源;第三批次 推出时间：08年7月下旬 推出房源：2栋小高层，约153套房源;第四批次 推出时间：08年8月下旬 推出房源：2栋小高层，约145套房源;目前由于别墅产品信息未知，故具体推案顺