20140605-Zillow房价预测研究及借鉴要素2.pptx [修复的].ppt

/zestimate/ ? /help/zestimate-forecast/ ? /research/zestimate-forecast-methodology/ ? /research/zillow-home-value-forecast-methodology-2-3740/ ? /research/zhvi-methodology-6032/ /homes/for_sale/Boston-MAzpid/44269_rid/days_sort/42.432579,-70.871086,42.180197,-71.354485_rect/10_zm/ Your company slogan in here 目录 研究方法 借鉴要素 改进方向 1 2 3 4 Part 1 Part 2 Part 3 Part 4 Zestimate 介绍 Zillow’s Zestimate forecast 基于当前房屋和市场情况，预测单套房源12个月后的价值。 覆盖范围：550 counties，5000万套房屋 数据基础： 单套房屋信息 2006年 2014年 2800万套 1.1亿套 数据渠道：由屋主和经纪人等填写 更新频率：每个月中旬 指标体系： Housing Indicators 住房指标 General Economic Indicators 经济指标 Characteristics of Individual Home 房屋特征指标 Zestimate介绍 Zillow’s Zestimate Forecast基于两部分数据： 以County level为基础的Zillow房价指数（ZHVI）进行房价预测，这部分是由大量的经济指标和住房指标计算得出。 结合房屋特征指标以及房屋的历史估值。 研究方法 预测模型 房屋价格变化相对于County价格变化比率（升值/贬值） 案例 12个月价格预测 2015年4月评估价比目前上涨1% 2009年7月成交， 成交价比评估价低12% EG：453 Massachusetts AveAPT 1Boston, MA 02118 2 beds, 2 baths, 1,195 sqft Zestimate 按揭利率 财产税率 建筑成本 空置房屋数量 待售房屋供应 次级贷款比例 拖欠贷款比例 人口增长 家庭收入变化 失业率 CREIS 成本因素： 按揭利率 建筑成本 风险因素： 待售房屋（短期因素） 土地消化时间（中长期因素） 潜在需求： 人口：增速、适龄人口规模 人均可支配收入、居民储蓄 卧室、浴室数量 房屋面积 历史估值 房屋特征： 面积、结构、楼层、朝向 （建筑年代） （历史估值） 借鉴要素 项 目 单 套 开 发 商 购 房 者 研究集团 房价评估 二手房集团房价评估 中指房价决策系统 次月定价策略（短期） 结合最新市场短期供求关系给出企业次月合理定价策略 一年后定价策略（中长期） 引入人口增速、收入变化、土地消化时间等宏观指标以及开发成本等项目特征指标，建立中长期动态模型，为开发企业定价提供参考依据。 预测项目12个月后价格 判定项目相对区域升值/贬值 项目 城市 中长期动态模型 预测城市房价 现 状 补 充 案例：绿都湖滨花园 2014年3月杭州萧山区绿都湖滨花园成交价18652元/平方米，综合考虑城市及区域出清周期，建议该项目4月定价应下调1.7%，与实际成交价相比，评估价高1.6%。 项目 出清周期 价格 2014年3月成交价（元/平方米） 18652 价格调整 城市 18.3 -0.83% 区域 18.6 -0.83% 2014年4月指导价格(元/平方米) 18344 出清周期 价格调整幅度 =11 0.65% 11-13(含) 1.10% 13-15(含) 0.18% 15-17(含) 0.02% 17 -0.83% 表：杭州出清周期与价格调整幅度 表：杭州绿都湖滨花园价格调整幅度建议 2015年3月： 绿都湖滨花园评估价：19000元/平方米，同比上涨4% 项目涨幅高于城市涨幅水平 绿都湖滨花园 3月成交价 4月评估价 4月成交价 评估价比成交价高 价格 18652 18344 18053 1.6% 二手房评估建议 体现单套当前评估价 引入历史对房屋评估的价格，预测中长期房屋价格 判定房屋升值/贬值，为购房者提供重要参考依据 *