东莞市虎门镇大宁村地块调研报告.doc

文件名：项目前期市场调研报告 文件编号：市调 东莞市虎门镇大宁村地块调研报告 广东公司营销部 2013-06-30 报告摘要 本项目位于虎门镇大宁村，由5幅地块组成，属于新城中心片区，均为商住用地，合计占地34.98万平方米，规划总建面约78万㎡，其中高层住宅计容面积为74万㎡，商业计容面积为3.9万㎡。 地块目前三通一平工作基本完成，土地较为平整，无较大地势高差，土地内部有多处池塘，大部分区域为草地和秃地。四面皆为城市要道，北临长德路，东临麒麟路，南邻金宁大道，东面为非城市主干道捷东路，整块地交通通达性强，地块西北侧面向莞深高速，会存在一定的噪音影响以及面临退红线的规划要求，项目周边200米以内暂无大型楼盘，都为荒地以及工厂，生活配套缺乏，需要项目本身配备一定的生活配套。施工中的轻轨R2线大宁村站距离本案500米，将为本案带来巨大的升值潜力。 地块整体较为方正，易于规划，地块南侧有一条东西走向的高压线，会影响项目规划，项目周边无强势景观资源，地块距离虎门镇政府不到两公里，位于政府东南方向，距离区域商业中心不到5分钟车程，区域较为成熟，虎门知名的标杆性项目万科紫台及地标广场距离本项目约800米距离，隔着莞深高速太平立交桥，该片区在虎门区域整体形象档次较高。 虎门近几年新城中心版块几乎无供地，最新成交的佳兆业地块位于本案西侧，楼面地价5600元，成本较高，同时虎门中心区地块供应缺乏，预计本案的招拍挂溢价率较高，将为本案开发带来较大的成本压力，首期产品销售价格压力较大。 虎门今年受到众多开发商追捧，市场潜在供应较大，虽然新城中心区今年土地供应较少，但是目前在售楼盘有较大的市场供应量，区域市场竞争激烈。 本地供应以中大户型为主，本地客户价格承受力较高，但是区域价格位于东莞市场高位，必将限制项目价格上涨。在售项目多同质，建议本案差别物业定位，弥补市场缺乏性产品，吸引本地的服装经商外地人以及部分广深投资客等单价承受力高，总价承受力较低的客户。 结合客户定位、地块交通、景观情况，项目可打造成虎门精品豪宅项目，主要建设首改型产品以及投资型产品。 综上所述，及根据目前区域房价测算预计该项目毛坯售价为10185元/㎡。综合考虑以上因素，建议整块地拿下，规模开发，形成规模效应的大型高档社区，否则一块不拿。。 第一部分：虎门大宁地块现状分析 一、地理位置 虎门镇大宁村地块位于东莞市虎门镇金宁大道、捷南路、长德路、麒麟路四大交通要道包围中，毗邻虎门几大城市豪宅项目——万科紫台、地标广场，项目北临长徳路，东临麒麟路南邻金宁大道，西临捷东路，属于虎门的核心商圈所在区域，距离虎门镇政府2.5公里，距离莞深高速及广深高速交汇处的虎门出口仅600米，距离虎门高铁站2.5公里，金宁大道、长徳路是虎门的城市主干道，临近G4、G94两大珠三角高速要道，交通便利，昭示性强，以下为地块示意图： 本次出让土地分为五个板块公开招标拍卖，总占地34.98万平方米，其中四块地容积率2.2，一块地容积率2.5，建筑密度30%，总建筑面积约78万平方米。整块土地规定有占比不高于5%，产权为40年的商业用地，高层住宅计容面积为36万平方米，商铺为4万平方米。 二、用地指标 项目由5幅相邻地块组成，经济技术指标如下： 地块编号 地块位置 用地面积(m2) 土地用途 出让年限(年) 容积率 建筑密度 起始价(万元) 保证金（万元） 2013WG030 虎门镇大宁村 112873 64320 普通商品住房≥95% 70 ＞1.0≤2.2 ≤30% 104318 22580 商服用地≤5% 40 48553 普通商品住房≥95% 70 ＞1.0≤2.5 商服用地≤5% 40 2013WG031 虎门镇大宁村 100012 普通商品住房≥95% 70 ＞1.0≤2.2 ≤30% 87310 17500 商服用地≤5% 40 2013WG032 虎门镇大宁村 74787 普通商品住房≥95% 70 ＞1.0≤2.2 ≤30% 65282 13100 商服用地≤5% 40 2013WG033 虎门镇大宁村 62131 普通商品住房≥95% 70 ＞1.0≤2.2 ≤30% 54235 11000 北 项目地块 地块简析： 1、西北侧面向G94与G4交汇的太平立交，其距离约为600米，会有一定的交通及相关污染影响以及退红线要求，但是从广州、深圳、东莞进入地块会非常便利； 2、西南（32号地块）侧为万科紫台与虎门地标广场，距离约为800米，地块正西侧为佳兆业拍下的最新地块，楼面地价5600元