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影响房地产价格制度因素浅析摘要:随着房地产业的发展,房价的问题越来越引起人们的关注,文章认为影响房价的因素主要为交易费用、土地产权和房地产金融市场。因此做好这三个方面的制度安排与构建很有必要。 关键词:房价;土地;产权;交易费用;金融市场 近两年来,房地产价格一路飙升,势如破竹。房价似乎一度出于失控状态,我们总是揣测它涨到这个地步已经可以了,不会再涨了,但是,它还是超越了人们一个又一个心理承受能力,不断地突破、突破……伴随房价上升,各种言论层出不穷,更有惊人言论爆出“总理和总经理谁说了算。”使我们一向强大的政府也一度陷入了尴尬的境地。目前的情势就是房地产商在不停地买地盖房,政府在不停地卖地赚钱,但是老百姓却在不停地愁房,更多的富人享受着政府的优惠房,更多的穷人处于无家可归的境地,这样的状况仅仅是房地产老板造成的吗?本文对此持否定态度。 透过制度经济学分析可知影响我国房地产发展的最主要的三个方面是交易费用、土地产权、房地产金融市场。因此,想治理好房地产市场必先做好这三方面的工作。 一、交易费用过高 交易费用的思想由诺贝尔经济学奖获得者科斯在《企业的性质》一文中首次提出,交易费用是指一笔交易时,交易双方在买卖前后所产生的各种与此交易相关的成本。交易费用又包括搜寻成本、协议成本、订约成本、监督成本、违约成本。通俗地说,交易成本是指人们在进行经济活动的过程中,为达到一项自愿交易所必需耗费的各项费用的总和。这里的交易费用是指为加快房地产开发的市场化进程,在房地产开发过程中所花费的各种交易成本。 房地产价格同一般商品的价格不同,和普通的商品相比,房地产商品具有其特殊性,表现在以下几个方面:房地产不可移动性;房地产的不可替代性;房地产的垄断性;房地产的保值增值性。一般商品随着时间流逝,会发生折旧,而房地产却由于土地资源稀缺性会随着人口的增长和经济的发展不断升值,从而导致房地产的保值和增值。由于房地产商品具有与普通商品不同的特殊性质,因而它的价值构成与普通商品也有差别,突出的表现在具有正常利润之外的垄断利润,因此,我国房地产价值的决定受政府政策的影响很大,它的成本里不可避免的要有政府的强制性成本,包括土地出让金、征地补偿费、拆迁安置费、执政配套费、政府代收费用、契税、营业税、所得税、印花税等。这些费用都是房地产的必须交易成本。 可见,房地产价格的形成是一个十分复杂的过程,在房地产的每个环节都存在交易成本。首先,在房地产开发前期工作中,办理任何的手续都需要花大量的费用、时间和精力。如向计委申报立项、向建委申请办理施工许可证、到土地管理局办理土地征用或出让、转让、出租、土地权属变更登记等等。在这个过程中,不可避免地要支出一定的费用,花费大量的时间,精力,因此,无形之中又提高了房地产的交易成本。其次,房地产交易的信息不对称特质,使得部分追求短期利益的开发商利用其信息优势,发布虚假不实的广告,误导欺骗消费者,加大了消费者选择信息的成本。开发商为了吸引购房者的眼球,不惜夸大其辞,隐瞒真相,欺骗消费者,并且,他们为了求得利益最大化,偷工减料,大幅度削减建房成本,造成豆腐渣工程层出不穷。购房者必须付出很高的交易成本,尽可能的选择正确的信息,才能购得合适的房。最后,炒地、炒房等投机行为扭曲真实供求信息,增大信息筛选难度。开发商大肆“圈地”,储备大量土地,就如近期产生的“新地王”他们拿到的地平均每平米高达2万多元,那建成之后的房价会有多高,真是不敢想像。炒地、炒房这种哄抬物价的投机行为不仅增大了交易成本,是房价虚高,而且制造了房地产泡沫,威胁未来经济正常发展。 房地产市场是一个复杂的市场,其参与者众多,他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件,这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面: 第一,合理的税费安排。在房地产中,国家对开发商征税过高,尤其是对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收很不合理。对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收,最好是向业主逐年征收;尤其是人防建设费、教育费附加等,具有明显摊派性质的收费属于全民受益的范围,更不应仅仅由开发商来缴纳了。废除不合理税费,降低必要税费的征收比率,杜绝巧立名目乱收、乱征税费的“盘剥性”行为,减轻建房成本、交易成本。 第二,简化审批程序。房地产是块“肥肉”,任何人都想沾点儿油水,于是只要是沾点边的权力部门都会对房地产进行各种盘剥,房地产的审批程序繁杂,开发商奔波于各个公章部门,大大地增加了交易费用。因此很有必要全面清理房地产开发、销售和管理环节的各种审批,简化程序;推广电子政务,实行政务公开;将办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、预售合同备案等内容在网上公示,接受社会监督。