第八章与房地产开发有关的其它管理试卷.ppt

五、契税 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。 （一）纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人。 转移土地、房屋权属是指下列行为： 1、国有土地使用权出让； 2、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； 3、房屋买卖； 4、房屋赠与； 5、房屋交换。 下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税： 1、以土地、房屋权属作价投资、入股； 2、以土地、房屋权属抵债； 3、以获奖方式承受土地、房屋权属； 4、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 （二）课税对象 契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。 （三）税率 契税的税率为3%-5%。 （四）计税依据 契税的依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。 土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 （五）纳税人环节和纳税期限 契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10日后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。 （六）减税、免税 六、相关税收 （一）固定资产投资方向调节税 固定资产投资方向调节税是对单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。 在中国境内进行固定资产投资的单位和个人，为固定资产投资方向调节税的纳税人。 投资方向调节税以在我国境内所有用于固定资产投资的各种资金为课税对象。 投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0%、5%、10%、15%、30%五个档次。 对经济适用房，不论是房地产开发企业还是其他企事业单位的建设投资，一律按零税率项目对待。 投资方向调节税以固定资产投资项目实际完成的投资额为计税依据。 （二）营业税、城市维护建设税和教育费附加 营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。 城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。 销售不动产的营业税税率为5%。 城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次。 教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。 营业税、城市建设维护税和教育费附加通常也称作“两税一费”。 （三）企业所得税 企业所得税是对企业在一定期间(通常为1年)内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。 企业所得税的纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织。 企业所得税实行33%的比例税率、对年应纳税所得额在3万元以下的企业，暂按18%的税率征收，对年应纳税所得额在3万元至10万元的企业，暂按27%的税率征收所得税。 应纳税所得额＝每个纳税年度的收入总额-准予扣除项目的金额 纳税人收入总额包括在中国境内、境外取得的收入。 准予扣除的项目是指与纳税人取得收入有关的成本、费用和损失。 （四）外商投资企业和外国企业所得税 外商投资企业和外国企业所得税是对中国境内外商投资企业和外国企业的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。 外商投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率。另按应纳税所得额征收3%的地方所得税。应纳税所得额为每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额。 减按0%、10%、15%、15%至20%、24%的税率征收企业所得税。 （五）印花税 印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。 印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人。 印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证。 印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。 对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，都采用比例税率。税率共分5档：千分之—、万分之五、万分之三、万分之零点五、万分之零点三。 对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。 （六）与房地产有关税费的优惠政策 为了深化住房制度改革，有效启动房地产市场，刺激住房消费，近几年，国家对房地产的有关税费，特别是对住房消费的有关税费出台了一系列的优惠政策（这些政策曾经发生过而现在已终止，或现在还在