第二章房地产市场试卷.ppt

人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * GDGM-测绘系-WHX GDGM-测绘系-WHX GDGM-测绘系-WHX 第二章 房地产市场 一、房地产市场概述 （一）房地产市场的含义 ◆关于市场 1）市场是商品交换的场所； 2）市场是商品交换的任何场所； 3）市场是连接生产者和消费之间的桥梁； 4）市场是相互作用，使交换成为的买方和卖方的集合； 5）市场是能使买者和卖者得到信息并相互交易的安排； 6）市场是某种商品或某类商品需求的总和。 综上所述，商场是某一产品所有现实买主和潜在买主所组成的群体。 一、房地产市场概述 市场=人口+购买能力+购买动机 房地产市场是指所交换的是房地产或房地产权益的市场，交换包括买卖、互换、租赁等。 房地产市场可以是有形的，也可能是无形的。 1）存在可供交换的房地产商品，包括有形的房地产实物和无形的房地产权利或服务； 2）存在着具有购买欲望的买方； 3）交换价格符合买卖双方的利益要求。 （买卖双方、商品、价格） 随着房地产市场的成熟，房地产租赁市场会日趋扩大。 （二）房地产市场的基本要素 ●作用 （一）传递房地产供求信息； （二）优化房地产资源配置； （三）提高房地产使用效益； （四）可以促进中国产业结构的合理化； （五）可以调节城镇住房的供求关系 （三）房地产市场的作用和特点 ●特点 （1）市场交易只能是房地产权利的转移； （2）房地产市场是一个差异化市场； （3）房地产市场具有明显的地域性； （4）容易出现垄断和投机； （5）较多的受制于法律、法规、政策等的影响； （6）交易金额较大，通常需要金融机构的支持与配合； （7）交易程序复杂，需要签订书面合同，需要办理产权过户手续等。 （三）房地产市场的作用和特点 1.房地产一级市场 由政府垄断经营，即建设用地使用权利的出让。 政府(国家)作为土地所有者，根据社会经济发展的需要和城市总体规划的规模制定土地供应计划，确定土地用途，有计划地将土地使用权让渡给土地开发商和用地单位，其土地投放总量、土地使用权价格和交易方式等均由政府根据国家整体利益而确定。 二、房地产市场的分类 （一）按照房地产流转次数分类 土地使用权出让最高年限一览表 按用途分类 法定最高使用年限 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、卫生、文化、体育用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合或其他用地 50年 二级市场的交易双方是土地开发商和土地使用者即土地开 发商与消费者或使用者之间进行房地产商品交易的市场。 土地开发商按照土地使用合同条款的要求建成地上建筑物 之后，就可以将其出租或销售给使用者等。 二级市场的卖主主要是房地产开发商(或土地出让时的受 让者)，而买主是不确定的，价格则是通过市场确定。 2.房地产二级市场 三级市场的交易发生在用户之间，其交易方式一般是 出售、出租、抵押等。 在三级市场中，卖主和买主都是不确定的，所有的土 地使用者，包括企业、事业单位、机关、个人都可能成为 市场主体。 三级市场的房地产转让、转租、抵押价格完全是在市 场上自由形成的。 3.房地产三级市场 一级市场 三级市场 二级市场 政府 发展商 用户 用户 协议 招标 拍卖 出租 出售 出租 出售 房地产市场层次结构图 房地产市场层次结构特征表 市场层次 一级市场 二级市场 三级市场 市场卖主 国家或地方政府 发展商 用户 市场特点 垄断竞争型 竞争型 竞争型 经营内容 总体规划设计用途、征地拆迁、招投标底价 综合开发 转让 经营方式 有限期拍卖、招标和协议出让 售或租 转让 价格类型 垄断价格 市场价格 市场价格 ★房地产买卖市场 ★房地产租赁市场 （二）按照房地产交易方式的分类 如：北京房地产市场； 上海房地产市场； 广州房地产市场…… （三）按照区域范围的分类 天河区房地产市场； 荔湾区房地产市场； 越秀区房地产市场； ……. （四）按照达成