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第一章　 不动产登记在现实生活中的意义 第一章　 不动产登记在现实生活中的意义 如果某人拿着一支笔，声称该笔为其所有， 那么， 我们很少怀疑此人 对这只笔拥有所有权。 但若某人自称其是你所钟意的一处房屋的所有者， 愿将该房屋以你可接受的价格售予你， 那么， 你一定会想： 你怎么能让 我相信你是该房屋的所有权人？ 此时， 你会要求其能够以有效的方式证 明其为该房屋的所有权人。 那么， 这一有效的方式是什么？ 我们为什么相信该方式具有表征权 利的功能？ 在现实生活中， 物权作为权利主体对某一物的排他性的支配权， 其 从外部是以可识别的方式为人们所认识的。 当然这一方式不能以每一个 人的主观认知为标准， 否则， 势必出现混乱， 从而导致民事活动的不确 定性和无序性。 于是， 法律以在日常生活中所形成的经验法则为其规范 基础， 对其予以类型化： 对于动产物权， 其公示方式为占有； 对于不动 ① 产物权， 其公示方式则为登记。 在物权法律制度中明确规定不动产物权 的表征方式， 可确定不动产物权的存在 （尤其是不动产物权的归属）， 这 对于建立和维护不动产财产秩序是非常必要的。 一　 有利于不动产财产秩序之规范 （一） 历史的观察 从私法史观察， 不动产登记并非源于罗马法， 而是源自以物之利用 为中心的日耳曼法。 日耳曼财产法具有鲜明的形式主义特征。 “对于财产 转让， 必须以极其复杂的程式作为公示方法， 否则就不发生法律效力。”② ① 〔德〕 鲍尔、 施蒂尔纳： 《德国物权法》 （上册）， 张双根译， 法律出版社，２００４， 第６１ 页。 ② 陈灵海、 柴松霞等： 《中世纪欧洲世俗法》， 商务印书馆，２０１４， 第６２ 页。 ００４ 不动产登记概论 在早期日耳曼法中， 土地所有权的让与以象征标的土地之土块或草茎之 交付而行。 在佛朗克 （Ｆｒａｎｋ） 时代， 让与土地所有权， 不仅要有在法庭 或市会于证人面前公开表示的让与之合意 （ｓａｌａ）， 而且还要有交付象征 物之行为 （ｖｅｓｔｉｔｕｒａ）， 二者形成一个土地所有权让与行为 （ａｕｆｌａｓｓｕｎｇ）。 其后以文书代替象征物之交付。 此文书愈渐发达， 后逐步演变为登记制 ① 度。 通说为大约在１２世纪， 德意志北部都市要求将其不动产物权变动 记载于市政会所掌管之都市公簿 （ｓｔａｄｔｂｕｃｈ）， 此为登记制度之滥觞。② 但发生于中世纪末期的实践性继受罗马法， 致使此种制度一度中辍。 根据查士丁尼学说汇编的规定， 在罗马法的所有权取得形式中， 只须通 过单纯的转交 （ｔｒａ ③ ｄｉｔｉｏ）， 就可以转移土地所有权。 而对罗马的契约抵 押法制的贸然继受更是摧毁或阻止了农村或城市土地负担制度的建立， 因为 “这个抵押法制居然不知公示制度， 以及应对土地负担作有组织的 ④ 安排”。 同时， 这种继受亦阻扼了在某些地区已经建立之土地登记簿的 ⑤ 进一步发展。 由于罗马的契约抵押法制不要求任何公示手段， 不能满足 交易安全的需要， 故德意志北部及南部的商业大城实际上根本没有继受 罗马的抵押法制， 而是仍然固守本地古老的法律型式。⑥ １８世纪资本主义初期， 日趋频繁的农村土地抵押活动， 急需一种彰 示抵押权存在的外在征象， “因为土地登记簿最重要的作用就在于土地抵 ⑦ 押的公示”。 于是， 登记制度首先在抵押权中复活。１７９４ 年 《普鲁士一 ⑧ 般邦法》 （ＡＬＥ） 明确规定抵押权设定须登记， 所有权则不然。 这样就 ① 史尚宽： 《物权法论》， 荣泰印书馆，１９７９， 第２０～２１