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第八章　 各类不动产登记之程序综述 第八章　 各类不动产登记之程序综述 根据登记的内容和目的不同， 不动产登记可分为若干种类型， 每一 类登记在登记程序上亦有其特殊性。 故在明确不动产登记一般程序的基 础上， 有必要再对具有差异性的各类不动产登记程序予以论述。 为了凸 显不动产登记程序的体系化， 本章在综述各类不动产登记程序时， 以不 动产登记类型体系为结构， 逐一阐述。 第一节　 主登记 主登记与附登记以各类登记在载入不动产登记簿后所形成的主从关系 为区分标准。 其中主登记在不动产登记簿中表现为独立存在的登记， 通过 该类登记即可确认不动产物权归属关系。 故以不动产物权为内容的登记皆 为主登记， 其具体包括以不动产所有权为内容的所有权登记和以他项权为 内容的他项权登记。 主登记按登记时间可分为总登记和变动登记。 一　 总登记 凡实行不动产公示制度之国家， 均以全面、 完整、 清晰的地籍为其 制度施行的前提。 因为地籍作为以土地自然情况及利用状况为内容的书 面簿册， 为记载土地 （及其上房屋） 权利提供了便利的形式载体， 因此 ① 成为反映某一区域土地权属情况的依据。 故为了建立完整的地籍档案， ① “地籍在古代就是指土地的登记册簿， 是国家为了征税而建立的一种田赋清册或簿册。 历史上最早的地籍只对土地进行描述和记载， 没有涉及土地上的建筑物、 构筑物。１８ 世纪， 随着社会结构发生了深刻的变化， 土地的利用呈现多元化， 测量技术的发展也为 地籍提供了准确的地理参考系统， 这时期的地籍内容增加了附属物的内容。 到了１９世 纪， 在欧洲， 随着经济结构的变化， 产生了需要更好地保护土地所有权和使用权的要 求， 地籍也因此成为产权保护的工具。” ｈｔｔｐ： ／／ｚｈｗｉｋｉｐｅｄｉａｏｒｇ／ｗｉｋｉ／％Ｅ５％９ｃ％ Ｂｏ％／Ｅ７％Ｂ１％８Ｄ， 访问时间：２０１５年１月２１ 日。 ２３２ 不动产登记概论 不动产登记机关须于一定的期限内， 对在一定的区域内的每宗土地及其 上房屋进行全部登记， 以查明、 确认每宗土地 （及其上房屋） 的标示状 况 （如位置、 用途、 界址、 面积等） 及其权利状态 （如不动产物权种类、 归属、 权利范围等）。 这一登记即总登记。 因其登记固定在一个特定的期 间， 且反映特定区域内每宗土地 （及其上房屋） 的权属之现状， 故总登 记为不动产物权之静态登记。 （一） 登记程序 总登记作为一项基础性、 全局性的登记工作， 属于编制和整理地籍 的一个程序， 须由不动产登记机关依法启动， 具体按地籍总调查、 通告、 申请、 收件、 审查与公告、 核准登记等次序办理。 １ 地籍总调查 地籍总调查是指在一定时间内， 对辖区内或特定区域内的土地进行 的全面地籍调查。 通过地籍总调查， 查清区域内宗地的权属、 界址以及 土地利用状况， 再借由地籍测绘获得宗地界址点的平面位置、 宗地形状 及其面积的准确数据， 并将其记载于地籍调查表和地籍图上， 形成一套 准确、 完整的地籍调查资料和地籍测量成果， 以为总登记提供依据。 对于总登记与地籍总调查的关系， 我国现行的法律或规范性文 件未予明确规定。 因此， 在实务中出现了不同的操作： 有的将地籍 总调查作为总登记的前置程序； 有的将地籍总调查放入总登记的登 记审查阶段。 笔者认为， 将地籍总调查作为总登记中的前期准备工 作更符合学理及实务的需要， 因为通过地籍总调查， 可形成地籍图、 宗地图， 非常直观地显示出每宗地的位置、 形状、 界址， 以及权属 关系， 在办理权属登记时， 可以按地籍图反映的宗地情况进行登记， 有利于保证登记的精准、 高效。 作为总