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商业物业管理培训 一、什么是商业地产?商业地产的定义、分类和策划流程 商业地产定义? ? ? ? ? ? ? ? 商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。? ? ? ? 商业地产形式? ? ? ? ? ? ? ? 商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的三种业态。? ? ? ? 商业地产分类? ? ? ? ? ? ? ? 　　一、按商业形态分类? ? ? ? ? ? ? ? 　　1、商业广场? ? ? ? 　　2、? ? ? ? 　　3、商业街? ? ? ? 　　4、大型商铺? ? ? ? 　　5、购物中心? ? ? ? 　　6、休闲广场? ? ? ? 　　7、步行街? ? ? ? 　　8、专业市场? ? ? ? 　　9、社区商业中心? ? ? ? 　　10、商务楼? ? ? ? ? ? ? ? 　　二、按照开发形式进行分类? ? ? ? ? ? ? ? 　　1、商业街商铺? ? ? ? 　　2、市场类商铺? ? ? ? 　　3、社区商铺? ? ? ? 　　4、住宅底层商铺? ? ? ? 　　5、百货商场、购物中心商铺? ? ? ? 　　6、商务楼、写字楼商铺? ? ? ? 　　7、交通设施商铺? ? ? ? ? ? ? ? 　　三、按照投资价值分类? ? ? ? ? ? ? ? 　　1、都市型商铺--绩优股? ? ? ? 　　2、社区型商铺--潜力股? ? ? ? 　　3、便利型商铺--冷门小盘股? ? ? ? 　　4、专业街市商铺--高科技股? ? ? ? 　　5、其他商铺-一般股票? ? ? ? ? ? ? ? 二、商业地产的定义及特点解析 商业地产,顾名思义,作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等.　　商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。　　商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。　　商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如项目，可以达到几十万、上百万平方米，规模小的商业房地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，主要以收取租金为投资回报形式的模式；商业地产项目，可以打包上市，形成商业房地产金融；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取租金回收的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售，零散经营的模式，这个模式存在后期经营管理的很大问题，大家投资的时候需要谨慎。　　商业地产目前存在的种模式：　　第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？目前是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次可能经济评估会是我们现在讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。　　第种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开