关于上海上房物业服务股份有限公司挂牌申请文件的第二次反馈意见.PDF

东方花旗证券有限公司 对《关于上海上房物业服务股份有限公司挂牌申请文件的 第二次反馈意见》的回复 全国中小企业股份转让系统有限责任公司: 我公司于2016 年9 月8 日收到贵司《关于上海上房物业服务股份有限公司 挂牌申请文件的第二次反馈意见》（以下简称 “反馈意见”）。我公司作为上海上 房物业服务股份有限公司（以下简称 “公司”、“上房服务”）在全国中小企业 股份转让系统推荐挂牌的主办券商，会同公司、致同会计师事务所（特殊普通合 伙）（以下简称“会计师”或“致同会计师事务所”）、国浩律师 （上海）事务所 （以下简称“律师”或“国浩律师”），本着勤勉尽责和诚实信用的原则对反馈意 见所提问题，进行了认真核查、分析讨论和说明。现将有关问题的核查情况和意 见做出如下回复，请贵公司予以审核。 涉及需要相关中介机构核查及发表意见的部分，已由各中介机构分别出具了 核查意见；涉及对《上海上房物业服务股份有限公司公开转让说明书》（以下简 称“公开转让说明书”）等文件进行修改或补充披露的部分，已按照反馈意见要 求进行了修改和补充，并以楷体加粗予以标明。 本回复中的字体代表以下含义： 黑体 反馈意见所列问题 宋体 对反馈意见所列问题的回复 楷体 （加粗） 对 《公开转让说明书》等申报文件的修改或补充披露部分 如无特殊说明，本回复中的简称与《公开转让说明书》中的简称具有相同含 义。 现就《关于上海上房物业服务股份有限公司挂牌申请文件的第二次反馈意见》 逐项回复如下： 1、请公司及中介机构继续落实首次反馈问题1.17 （2），进一步分析将收支 结余确认收入的合理性。请主办券商及会计师针对该事项的会计处理是否准确发 表专业意见。 回复： 一、情况说明 1、物业费收入的确认 根据《企业会计准则第 14 号——收入》的规定：收入是指企业在日常活 动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益 的总流入。 根据《企业会计准则应用指南（2015 年版）》之收入章节中关于提供劳务 收入确认条件的具体应用，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相 关劳务活动发生时确认收入。 公司物业服务合同一般都会约定物业服务的服务标准及物业费收费标准， 收入系收入准则中规定的“通过提供劳务取得的收入”类别。公司在提供符 合合同约定且满足各项物业服务标准的物业服务情况下，根据合同约定的服 务期间在各期（月）服务提供完成后确认当期（月）收入的实现。 2、酬金制的收入确认 物业费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对物业范围内的房屋 建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常 维护、修缮、整治及提供其他相关的服务，满足物业产权人、使用人物业服 务需求所支付的费用，是物业服务需求的内在价值体现。 物业管理项目按与业主的计费方式分为两种模式：包干制和酬金制。 （1）包干制系由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者 亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 （2）酬金制是指物业公司按照在物业服务资金中按约定的比例或者约定 数额提取酬金作为物业服务的利润，其余全部用于物业服务合同约定的开支。 结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 因此，酬金制项目与包干制项目的最大差别在于物业公司所享有的项目 利润是否固定。酬金制下，物业公司享有的项目收益是固化的，物业公司不 可以私自提高或降低项目收益。无论是酬金制或者包干制，物业服务企业只 要提供了满足合同约定的服务标准的物业服务，满足业主的物业服务需求， 即符合收入确认条件，项目的计费模式不同并不会影响业主对物业服务需求 的内在价值，因而也不会影响物业公司确认的收入金额。 物业服务与管理行业内对于酬金制项目服务收入的界定有两种做法： （1）以收取的物业费总额作为物业服务收入（以下简称“总额法”） 此方法下物业服务提供方（乙方）将收取的物业管理费全部作为物业服 务收入，将与标的物业运营相关的成本作为物业服务提供方的运营成本反映。 这种核算方式下乙方物业服务收入的毛利率