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我国实施住房反向抵押贷款制度环境分析摘要：计划生育政策的长期推行，使我国家庭结构发生了巨大的变化，老龄化程度急速上升，而我国社会保障制度仍处于发展完善过程中，较低的保障水平无法满足老年人日益增长的养老需求，导致家庭养老压力日渐增大，由此引发了以房养老的探索。文章对我国实施住房反向抵押贷款的背景、具备的条件及面临的风险进行了分析，并提出了可行的应对措施。 关键词：住房反向抵押贷款；制度环境；风险；对策 一、住房反向抵押贷款简介 住房反向抵押贷款模式兴起于荷兰，因其业务操作上与普通的住房按揭贷款模式正好“逆向”，因此美国最先将之称为“反向抵押贷款”，它是以房养老的一种重要模式。具体来看，它是指拥有房屋完全产权的老年人（通常限定在65岁或以上）将房屋产权抵押给开办反向抵押贷款的机构，相应的贷款机构综合借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值和未来的增值及折损等情况对其房产进行评估，然后根据房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，分摊到贷款申请人的预期剩余寿命中去，通常采取按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世（也有些模式只到合同期满）后收回房产。该模式目前已在美国、英国、加拿大及新加坡等国发展成熟，并衍生了多种具体实施模式，而在国内仍处于探索研究阶段，有过四种不同模式的试验，均未取得成功。 二、我国探索住房反向抵押贷款模式的背景 （一）老龄化进程加快，老年人口基数日益增大 据我国第六次全国人口普查数据显示，中国大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，60岁及以上的人口为177648705人，占总人口的13.26%，其中65岁以上人口为118831709人，占8.87%。与2000年第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点，另据预测，2020年老年人将约占总人口的18%，2050年占比将超过30%，这意味着每3个人中就有1个老人。而当前我国经济发展水平不高，平均社会保障水平相对较低，无法有效满足老年人日益增长的需要，此种“国未富、民先老”的情况使我国养老制度压力倍增。 （二）家庭结构变化较大，“养儿防老”压力大 中国大陆31个省、自治区、直辖市共有家庭户401517330户，家庭户人口为1244608395人，也就是说，平均每个家庭户的人口才3.10人，比2000年第五次全国人口普查的3.44人减少0.34人。可见我国家庭结构在长期计划生育政策下已经日益核心化，我国独生子女家庭在70、80、90三代人时期内“421”的家庭占了大多数，甚至还包括“8421”的家庭结构，家庭养老的压力明显增大，加之目前我国居住在乡村的人口仍高达674149546人，占全国人口的50.32%，在农村社会保障制度仍未成形的情况下，传统的“养儿防老”的养老模式面临着前所未有的困难，而人口流动带来的老年人“空巢化”现象将更加剧这一困难。 （三）社会保障制度不完善，老年人养老需求得不到有效满足 我国养老保障制度在建立初期的原则是低水平、广覆盖，截至2009年底，我国养老金总规模为2.25万亿人民币，仅占当年GDP的6.62%，而发达国家平均占比为40%-50%。尽管2005年来国家连续6年提高企业职工退休金，目前人均月收入增加了140元左右，但是由于物价上涨、通货膨胀及工资涨幅较大等原因，养老金的替代率却在持续下降，目前已经降到了50%以下，属于全球较低水平。而在我国农村刚实行的新型农村养老保险，起步待遇仅为每月55元，是相当低的水平，远远不能满足老年人的基本生活需求。 三、我国推行反向抵押贷款所具备的条件 （一）我国存在反向抵押贷款的潜在市场 据第五次全国人口普查资料显示，我国城市人口中有751224户购买了商品房，占城市家庭户的9.2%；533396户购买了经济适用房，占6.5%；2401075户购了买原公有住房，比例高达29.4%；另外，还有26.8%的家庭户自建住房，城市中拥有住房的家庭户达到587万户，占72%。当前，一方面，我国较低的社会保障水平无法有效满足老年人的养老需求；另一方面，计划生育政策下的421家庭结构使家庭养老面临较大压力，许多老年人不想给子女增加压力，他们更希望通过自己来养老，这在一定程度上为住房反向抵押贷款的实施提供了可能。此外，根据房产过滤理论，当前年轻人住父辈老房子的意愿将日趋下降，加之我国人口流加剧，家庭成员长年离散，房产代际相传的传统将逐步改变，反向抵押贷款发展的空间也随之增长。 （二）潜在的经营机构初具条件 根据国外住房反抵押贷款的经验，该业务的经营机构需具备几个基本条件：强大的资金支撑，完整的服务网络，严格的保险精算，相关咨询行业配套完善。金融产品多元化创新