房地产行业及谐发展思考.docVIP

房地产行业及谐发展思考自2005年3月国务院发出《关于切实稳定住房价格的通知》以来，房地产行业的管理领域新政频出，旨在起到稳定房价，合理房源结构，保护土地资源，抑制投资性及投机性购房行为，保障中低收入家庭住房需求得到有效满足，同时，也消除由非正常购房需求急剧膨胀而搅起的虚假繁荣式的经济泡沫。 笔者在一个县级市了解到，新政出台前的2004年市场平均房价为2200元/平方米，2005年上升为2600元/平方米，2006年1―7月上升为2800元/平方米，两三年中的平均涨幅为12.93%，而在2000年至2004年间，市场平均房价则分别为800元/平方米、1050元/平方米、1300元/平方米、1800元/平方米、2200元/平方米，几年中平均涨幅为28.94%，显然，涨幅得到了有效控制，政策在房价的稳定上已初步发挥作用。 笔者还发现，新政并没有影响老百姓对住房的正常需求，房地产业实现的税收额仍保持平稳的增长趋势。今年1―7月份，某县房地产业交易量为1177户，比去年同期增加151户；实现的营业税、所得税、土地增值税分别为4267万元、212万元、1286万元，分别比去年同期增加800万元、22万元、365万元，其中，二手房市场实现各项税收总额为221万元，比去年同期增加193万元。税收的增长固然来自于税收管理部门的精细化、规范化、科学化管理的成果，但与交易量的平稳提高也有着密切的关系，从中也反映出新政的积极意义：一是让老百姓感觉到房地产市场已进入规范化运行阶段，所以购房比较放心；二是使真正需要换房者的心愿更易实现，市场房源结构趋于合理，投机购房行为得到控制。表现为对营业税的免征对象由两年期已住房改为五年期已住房，二手房市场房源结构发生了变化，由原次新房独领风骚转为次新房和旧房平分秋色，而进入市场的二手房持有者大多是需要换房的居民，且大部分换房需求来自于小面积住房户，价格更趋理性，从而在确保一部分生活条件改善的小面积住户有机会置换住房的同时，可为满足最基本住房需求的中低收入者提供更多、更广的房源选择对象。而市场对五年期以下次新房的冷落，使专门走炒房致富之路的投机者的购房行为得到控制，房地产市场开始步入较为理性的运行状态；三是对土地资源利用效率的提高上。自“国六条”、“国八条”出台后，许多地方停止了别墅用地的审批，普通住房的开发用地得到了保障。而且，土地开发的指标化也使许多开发商减少了低层公寓房的建设，在地质条件允许的前提下，大多开发商开始向空间要资源，这在城市建设的发展史上树起了具有见证意义的里程碑。四是在税收领域，国税发[2005]89号文和国税发[2005]156号文的颁发，将房地产税收的一体化管理推向法定化、规范化管理推向程式化；而国税发[2005]172号文、国税发[2006]74号文和国税发[2006]108号文，使房地产税收的监控措施更加严密，可操作性也大大提高。如对二手房交易环节个人所得税的征收，总局提出了“实行核定征税”的措施，并设定了“1%―3%”的幅度征收比例，供各级地方政府根据当地实际情况选择，不仅起到了化繁为简的作用，也使个人所得税的征收获得了应有的保障。 但新政的威力也是有限的，作为对治房地产行业管理弊端的药方，在其药效渐渐发挥的时候，也难免产生一些副作用：一是在新政的开发信贷收缩效应渐渐显现的同时，部分房地产开发企业因融资障碍而带来的资金压力也渐渐加大，一些企业的正常运转受到影响。房地产企业有着首期一次性资金投入大、生产周期长等特点，许多房地产企业在开发过程中，一方面依靠社会资金的支撑（如银行贷款、企业间融资等），一方面依靠开盘时购房预付资金（定金）的输入。如今，银行信贷的收紧，使一些摊子过大或开发能力不足的房地产开发企业遇到资金困难，而房地产企业营业税、企业所得税的征收政策规定需要对预收的房地产定金征收相应的税收，房地产企业为了套用资金完成房产的前期开发，就可能发生拖欠国家税收的现象；二是新政对消费信贷内容的调整，在使老百姓感受到首付压力增大的同时，住房建设和住房购买过程中的变通行为也渐渐增多，“低密度、大面积”开发现象以另一种比较隐秘的方式存在。表现为买家花整为零地订购两套90平方米以下的住房，以套取低首付比例的优惠，而开发商乐得两头讨巧，在开发过程中尽量满足购房者需要，也使自己的项目计划更易获得政府支持；三是国税发[2006]108号文中继续强调财税字[1999]278号文的规定，即“对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购买的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的差额，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”。这里有两个问题需商酌，第一，1年内重新购