107任俊芳商业综合体运营模式.ppt

THE END THANK U 商业综合体运营模式浅析 2011.11.13 1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇 项目 总投资 总建面 国贸三期 万达广场 华茂中心 财富中心 银泰中心 40亿人民币 30亿人民币 60亿人民币 60亿人民币 40亿人民币 54万平方米 50万平方米 30万平方米 72万平方米 35万平方米 MONEY MONEY MONEY MONEY MONEY MONEY 哎，一上来就谈钱，有点伤感情 肉疼的钱~~~~~ 换来的是什么 商业地产的价值与本质 商业地产的双重价值： 物业价值 运营价值 商业地产的本质： 金融地产 大型商业物业是追求租金收益为目的的资本载体，本质上说是个有着长期收益权的金融工具，这才是商业地产的魅力所在。 五方主体 投资者 开发商 营运商 经营者 终端消费者 受益来源 物业投资回报 房地产开发利润 租金差价及管理费等 商品差价 现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主题双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部）。在此模式下，开发商也是投资商。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。 影响因素 商业增值能力\物业升值能力 物业质素\营销推广\售价水平 商业规划\业态业种\租金水平 人流\环境\商品\服务\价格水平 消费观念\消费行为\购买水平 备注 小商户 管理公司\大商家 大小业主 本土的商业运营模式 只售不租 只租不售 租售结合 不租不售自主经营 商家联营 证券化模式 华茂中心商业——新光天地 定位：营造富含商业人文气息的高品质购物空间 GUCCI亚洲最大的旗舰店 CLUB MONACO北京第一家店 MAXCO中国第一家形象店 78家世界顶级品牌首次在中国市场保持与世界同步上市。 运营关键： 引进成熟的外资百货运营模式——体验式一站购物； 整体租给成熟商业运营商，追求整体市场价值而非短期利润价值 1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇 倒置的开发顺序 我国住宅开放商北京的企业在商业地产开发中表现为：开发顺序上沿用“拿地——规划、设计——施工——贷款——销售——营业”的住宅开发模式，由于没有有效地同商业对接，造成商业与地产的严重脱节。 市场展望1： 开发主体：集团化开发，连锁经营将成主流 市场展望2： 并购整合推动行业内上市公司外延扩张，优 质物业成为并购主要对象 市场展望3： 二三线城市商业地产将迎来井喷期。具有显 著的人口导入型特点的城市区域是商业地产 发展值得期待的区域，潜在着较大商机 市场展望4： 由资产销售型逐步转移到资产经营型，获取 稳定的现金流 市场展望5： 体验式消费的商业模式将受到更过关注 1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇 1 理论篇 2 市场篇 3 借鉴篇 4 建议篇 商业地产的设计从来就不是设计问题，这是一个服务链的问题。 3.设计本身 1.精确的商业定位 商业定位跟住宅定位是不一样的 相对来说，住宅定位比较模糊而粗放 而商业的地域性太强，其周边商圈的现状与发展、业态业种的分布与选择、交通状况、规模界定等 都对商业产生相当大的影响 因此，前期精确的商业调研与策划是成功的基础。 2.运营模式的选择与确立 从商业的本质上看，商业不是一个适合分割出售的产品 其价值在于长期持有长线盈利，待运营成熟在整体出售或打包上市是其较为理想的选择 商业是租是售，不同的运营模式直接决定了不同的设计思路和方法 在商业地产的开发过程中，有几件事是最为重要的: 如何发掘最大的商业价值与文化特质 如何在设计中贯穿并创造性的解决诸多涉及定位、策划、招商、运营、商业价值等综合因素 是设计需面对的重要课题