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房地产市场不景气情况下对房地产开发商现金流量的影响 　　摘要：房地产行业是资金密集型行业，其项目开发需要大量的资金支持，在房地产市场利好状况下，项目投资资金可以快速收回，实现现金流量中资金流出和流入的平衡。而当房地产市场不景气时，随着房地产产品销售速度的减缓以及不动产价格的降低，使得企业资金回收周期延长，加大企业财务压力，更对其后续开发，乃至企业生产都构成巨大威胁。本文就房地产市场不景气情况下，对房地产企业现金流进行深入理解 关键词：房地产；现金流量；时间价值 中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）016-000-01 房地产行业属于风险性较高企业，其风险性之所以高，与其开发周期长这一特征离不开关系。房地产开发商开发项目，是根据当前市场价值，来估算未来的投资价值。在房地产市场发展前景较好的情况下，房价呈上升趋势，房地产产品可以快速出租或出售，一方面可以快速收回资金，偿还贷款或者进行在开发，另一方面销售期缩短，也会大大降低企业的财务成本。相反，在房地产市场不景气情况下，则会对房地产企业现金流带来巨大压力 一、从房价角度的思考 房地产开发商收回投资额并获得利润的主要途径是通过出租或出售房地产产品，进一步体现于出租或出售房地产产品的数量和单价。在房地产市场不景气的情况下，房地产产品无论在出租出售面积，还是在价格方面，都会出现下跌，并且销售周期也会拉长，不仅会降低企业的资金收入数量，也会使得回收周期加长 房地产行业统计数据中反应房地产市场状况的一项主要指标就是商品房销售面积，房地产市场不景气，房地产产品销售速度会降低，销售面积会减少。不管是销售面积减少，还是销售速度降低，都直接导致销售额的减少，开发商就难以在预期的时间内收回资金，对于财力雄厚的开发商，可以靠其财力支撑项目继续进行，而对于财力不足的企业，则很有可能造成资金链破裂。这种情况发生的时候，一些小企业，资金、专业技术不强的企业，往往选择降价来解决问题。首先，降价带来的是总收入的减少，甚至有可能还是资不抵债，造成项目亏损，现金流中经营性活动的现金流入还是得不到满足，企业“造血”功能跟不上，而且降价还要对已经购买房地产产品的业主进行差价补偿，这无疑又是给企业带来一笔不小的资金支出[1]。其次，房地产不同于一般商品，同一区域内一个房地产项目的降价，其他项目往往难以独善其身，只能选择被迫降价，这将会造成整个区域内房地产项目出现资金回收低于预期的问题。此外，消费者普遍存在“买涨不买跌”的心理，房地产降价伊始，消费者都是呈观望态度，期待价格的继续下跌，所以降价也不一定带来房地产产品的热销，甚至是更低的价格。所以，房地产市场不景气的情况下，首先表现于房价上，最终结果就是房产的贬值，开发商资金回收变小，全社会财富降低 二、从利息角度的思考 生产建设过程中的的投资活动，从开始到结束，有一个时间过程，对于房地产开发商来说，资金的投入与收益的获得构成一个有时间顺序的现金流量，在不同的时间付出或得到同样数额的资金是在价值上是不等的，之间的差别，称为资金的时间价值[2]。利息就是资金时间价值的一种表现 利息是根据利率计算而来，利率是在时间单位内所得的利息额与借贷金额之比。利息计算分为单利计息和复利计息两种，贷款的计息方式为复利计息，即相对于某一计息周期来说，按照本金加上之前计息周期所累积的利息进行计息，其公式为： Fn=p（1+i）n 其中Fn表示n个计息期后的本利和，P为借贷金额，i表示贷款利率。这是以年为计息单位计算的，但是实际中，计息周期分为按年、季度、月为单位，不同计息周期之间的利率也不一样，因而有了实际利率和名义利率之分，其之间转换关系为： 式中，r为实际利率，i名义利率，i为每年计息周期数 以贷款金额为10000元，期限为1年，年利率为5%复利计算，一年1次、4次和12次计息，一年后本息和分别为： 一年1次计息本息和=10000×（1+5%）=10500元 一年4次计息本息和=10000×（1+1.25%）4=10509元 一年12次计息本息和=10000×（1+1%）12=10511元 可见每年计息次数越多，差额越大 上文提到，当房地产市场不景气时，房地产产品出租出售周期、资金回收周期都将延长，同样，对应的借贷资金的计息周期也随之延长，计息周期的延长，带来的是更多的利息，加重企业的财务费用。当房地产市场继续下滑，产品持续滞销时，银行作为经济人，则不愿意甚至限制再给房地产开发商提供贷款，资金周转不过来的开发商只能将出路投向民间资本，而民间资本利率更高，需要企业偿还更多的借贷利息，这无疑又增加了现金流中资金流出数额 三、从融资角度的思考 房地产业作