世联-香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路.pptVIP

* 香蜜湖B303-0041地块拍卖营销思路 世联地产 2004年2月 通过较短时间内一系列营销推广执行，打造项目顶级豪宅用地形象，引导客户并提高拍卖价格。目标价格：6500元/m2(楼面地价）以上。 世联地产对于本项目目标的理解 ——打造顶级形象 ——提高拍卖价格 第一部分：现状与目标的差距 第二部分：营销的解决之道 ——营销推广思路与相关建议 土地价值认知 本地块 西向 西南向 湖景资源 —— 3350m2 配套面积 3000m2 —— 商业面积 1580个 500个 车位数 ≤75米 ≤75米 限高 —— —— 外部配套 ≤15.6％ ≤20％ 覆盖率 ≤1.4 ≤1.4 容积率 238,000 131,000 总建面积 170,000 93,544 占地面积 水榭花都 本地块 比较项 本项目土地开发利润空间测算1 售价参照物：水榭花都 成本参照物：波托菲诺 物业比例分配及售价预估 本项目土地开发利润空间测算2 总投资计算 按目前万科成本控制水平，开发成本降幅最低可达10% 本项目土地开发利润空间测算3 平衡地价计算 利润率与目标的差距 楼面地价利润对照表 ≥ 25% 深圳二线发展商 ≥ 15%-20% 一线品牌发展商 ≥ 15% 万科 可接受利润率 发展商 深圳发展商利润率水平 本项目楼面地价目标价位与客户需求尚存在一定距离 现状价格水平与目标的差距