中国房地市场形势与中长期展望--李晓峰.ppt

上半年政策四大特点之一：着力调整供求关系（续）。 土地市场：土地供应计划完成率偏低，十大城市受影响程度更大，出让金同比显著下降。 土地市场：上半年全国住宅用地推出成交量总体低于去年，6月供应加大带动成交量有所增长。 土地市场：上半年住宅用地的楼面均价、溢价率持续走低，开发商投资策略趋于谨慎。 土地市场：上半年全国130个城市土地出让金微涨，北京、上海等城市降幅显著。 重点开发企业：上半年代表性房企销售额同比增速接近50%，部分企业完成全年销售目标的40%以上。 全国房地产上半年有关数据 2011年7月18日，国家统计局公布了6月全国70个大中城市的房价。 数据表明，虽然房价还在上涨，但涨幅正在持续回落，6月新建商品住宅价格比5月份上涨了0.1%，而在今年1月份，这一增幅为0.8%，去年4月为1.4%。 按照这一趋势，那么三季度，全国房价将迎来真正的拐点，也即房价由正增长，变为负增长。而上次负增长出现在去年6月，遗撼的是只有一个月，可谓昙花一现；上上次则是2008年8月-2009年2月，持续了半年之久。大家都能明显感受到2008年底那次降价，而对去年则基本没有印象。 全国房地产上半年有关数据（续） 对于国家部委来说，限购城市还应增加多少，实属棘手难题。当前，二线城市多已实行限购，只是部分中西部省会城市措施不严而已，让他们重新调整文件，从严执行，似乎不太现实。而三线城市数量庞大，多数城市房价已经企稳，真正房价涨速较快的仍少，有数据为证：6月相比5月，70个大中城市中的一、二、三线城市，房价环比涨幅分别为0.13%、0.14%、0.07%，三线城市房价涨幅最小。 限购政策毕竟属于行政干预，如同西药，短期能见效，但对市场机制的负面作用也不小，如果真如有些研究机构认为的那样：限购城市将超100个，恐怕过犹不及。 下半年展望：政策从紧态势不会放松，保障房建设将获更多政策支持。 下半年展望：上半年多数城市供地计划完成率不足三成，下半年供地将增加。 下半年展望：更多开发企业加快推盘节奏以提升销售业绩和加快资金回笼，下半年降价促销范围可能扩大。 下半年展望：供应量上升、定价合理将带动成交量继续回升，但政策依然从紧背景下大幅上升的可能性不大。 中期展望：过去几年房地产消费带动投资增长，需求增长快于供给，行业发展仍为良性。 中期展望（总量）：未来五年房地产市场仍将稳步增长。 中期展望（总量）：长期来看，中国经济仍将快速增长。IMF预测“十二五”期间中国GDP增速将放缓，但仍保持在9%以上 中国快速增长的城市化进程： 城市化率的数据并不完全一致，但大体的情况是中国经济体制改革开始的1978年约为17%，2010年底接近49%，30多年增加30多个百分点，平均每年增加一个多百分点（每百人中有一个人进城）。但城市化的速度是不均匀的。 2001年诺贝尔经济学奖获奖者斯蒂格利茨认为，中国的城市化和以美国为首的新技术革命是影响21世纪人类进程的两大关键性因素。 迄今为止最新房地产调控政策（国五条） 国务院总理温家宝12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议强调“必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。” 会议指出，截止6月底，全国保障性住房新开工超过500万套，超过全年目标任务的50%。在建保障性住房预计年内建成400万套以上。当前存在的主要问题是：部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松。保障性安居工程建设进展不平衡，有的地方开工率较低，社会资金投入保障性住房建设的措施不完善，工程质量、分配管理等方面还有待加强。 政策解读：总体上大家要把握两点。 第一，是出台背景：政策主要针对两个方面，房价回归速度偏慢，保障房建设速较慢。总体而言，2月以来，全国70个城市房价指数涨幅持续回落，按此速度，三季度将出现环比负增长。但全国商品房成交均价却仍偏高，上半年，全国商品房成交均价同比上涨9.9%，较去年7.5%的全年涨幅有所上升，较1-5月上升1.8个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨9.1%，较1-5月增加2.2个百分点，住宅成交均价明显回升。保障房融资成为难题，很多地方新开工速度较慢，而且运作机制不健全。 第二，随着楼市明显降温，部分地方政府有放松调控的企图或事实，比如前段时间有新闻报道：海口和大连计划放松限购。所以，国务院重申和强调，为地方政府就让敲警钟。总体来看，此五条主要是要求各地进一步加强落实既有政策，与去年的“国十条”和今年的“国八条”相比，措辞并不算严厉，其基本没有新的具体政策，“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”，在