市调-8哩岛.ppt

* 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 调查报告 目录 1、项目信息 2、市场表现 3、营销分析 4、调查总结 1.1、项目位置及周边配套 地跨温榆河两岸，总面积7.3平方公里 。首期2平方公里已开发。 已与清华紫光集团合作。 吸引中国移动、国电集团等企业、机构和部门洽谈。 8哩岛地处朝阳北路东端，CBD向东8英里； 北靠生态商务园，东接36洞国际高尔夫球场，南临北京物资学院。 北京物资学院 36洞国际高尔夫球场 1.2、项目规划情况 平层叠拼结构示意 阁楼 5层 4层 3层 2层 1层 -1层 377 （地上270+地下107） 254 254 236+110 （阁楼赠送110） 1单元 2单元 1.2、项目规划情况 目录 1、项目信息 2、市场表现 3、营销分析 4、调查总结 总供应量（套） 534 户型配比 洋房 平层叠拼 两居 三居 面积（㎡） 89 135 160 240-370 套数（套） 144 120 150 120 占比 27% 22.5% 28% 22.5% 2.1、项目供销状况 2.2、历史成交明细 2.2.1、6-8月洋房销量较大，价格平稳上升； 9-12月以平层叠拼销售为主，速度放缓，价格大幅拉升。 月销售套数、均价走势 2.2、历史成交明细 2.2.2、不同面积区间产品分批推售，6个月内消化完毕； 80-180之间两居、三居洋房成交量占主力，大户型销售速度较缓。 不同面积区间，月成交套数走势、总成交套数配比 目录 1、项目信息 2、市场表现 3、营销分析 4、调查总结 刚需及中端改善型产品去化速度快，中高端改善型产品总价过高而滞销； 产品综合品质与其中高端产品的总价不匹配，产品定位与实际购买群体存在落差。 3.1、市场定位解析 项目核心价值 所处位置能直接通达东部城区 所处区域有较好的生态环境及较大的发展空间 提供稀缺的低密度住宅 项目产品定位 针对东部及通州本地的刚需、中端及中高端改善型产品全面覆盖 主要购买群体解析 定位客群 东部城区外溢的改善型需求为主，社会阶层以白领及中高管为主 实现客群 以朝北沿线、朝青板块的外溢客户为主，35-40岁的家庭改善型购买为主 3.2、营销策略解析 主要销售策略解析 推售策略 不同面积区间产品分批交错推售 前期主推洋房，每月一批次，穿插平层叠拼 后期主推叠拼 价格策略 价格较保守，均于通州市场均价 洋房价格以月均5%的幅度平稳上升 后期平层叠拼以月均10%以上的速度大幅拉升，承担项目 溢价的重任 主要推广策略解析 主诉求点 东部客群的升级换代居所 周边生态环境 与东部的交通距离 有效渠道 以网络、北青报、短信为主（其中短信成交量最大） 09年下半年通州的公寓市场价格拉升较快，从7月到12月市场均价拉升了30%，但本案公寓 的主要推售期集中在6—8月，价格提升仅为18%，没有完全切准市场时机。 推广的主诉求点与项目核心价值契合，表达准确，但渠道比较单一。 目录 1、项目信息 2、市场表现 3、营销分析 4、调查总结 得利因素 1、低密度产品的稀缺 2、周边的生态环境和发展势态 3、推广的形象诉求与客户定位相吻合、利益诉求与核心价值相吻合 失利因素 1、目前周边的配套状况不佳 2、周边冷清卖场也显冷清，氛围营造和维护不够 3、项目产品定位与客群定位的匹配失利 4、在推盘节奏上，好卖的公寓产品既没完全实现溢价又没达成维持项 目热度的目的，是比较失败的一笔 5、土地搁置了较长时间，产权变短 4.1、项目总结 4.2、对本项目的参考借鉴 推盘节奏的量、价平衡要做周全的考虑 结束 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 8哩岛调查报告 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 Text DO NOT USE THIS AND FOLLOWING LAYOUTS * 部门 – 文件名 * 部门