商业地产九大风险预警.PDF

商业地产系列之一 商业地产九大风险预警 【前言】 商业地产已经成为这个时代的未来趋势。润土咨询以此为契机打造中国房地产市场调研 第一品牌，汇集统计学、金融学、会计学等多学科专业背景。科学合理制定市场调研方案， 选择调研对象、设定抽样框，全国 45 余城市调研数据库支持，确保商业调研深入商家、消 费者、经营者。尽管中国商业地产的快速发展是 2000 年以后的事，但短短数十年的时间， 全国各地大大小小的 ShoppingMall 却呈现出遍地开花之势。 商业地产九大风险预警 风险一：对招商过分自信 目前，大多数开发商认为只有像设计成果或其它有形、有价的产品才是商品，中介服务 并不重要，结果直接导致开发商与专业顾问公司之间不信任的关系。例如，石家庄某商业项 目，在顾问公司提出对项目的工作计划大纲后，开发商过于自信，直接用该大纲自行进行招 商，但招商并无收获。两年多来，开发商与许多商家有过接触，其中不乏国际大型集团公司， 但开发商并不知道此项目一直未被列入商家下一步发展计划，致使招商工作毫无进展。 风险二：产权销售存在弊端 由于开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，目前商业地产项目仍然存在大量 “简 单”的房屋产权销售现象。不同于住宅项目直接面对单一住户，而商业地产主要面对的是大 型商家及海外商业地产投资基金。这些客户对商业项目的消费能力和业态组织最为关注，而 不是房屋本身。如果开发商仅以房屋产权销售形式出现，忽略其业态内容、业态间的相互关 系以及不同业态对房屋成本承受能力的不同等因素，具备专业素质和能力的大品牌商家不会 轻易签订合约，最后项目只能以较低的价格 “草草”出售。 风险三：缺乏科学规划的招租 目前，国内地产商大多缺乏商业地产经营经验，对于Shopping Mall 的理解尚不成熟。 出于减少市场风险的考虑，往往将商场快速招租消化，易租的先租，不易租的低价出租甚至 空置，而不是聘请专门的商业业态规划公司，对整个商场进行专业配比和合理的开发。 风险四：项目定位不准 国内大型商业项目往往与城市形象挂钩，规模求大，只要开发商与政府建立良好的关系 就可以在地产地价上获得优惠并进行规划，拿到地进行规划后才进行论证。Shopping Mall 起源于美国，一般位于城郊。其产生建立在城市不断扩大，汽车拥有量达到一定程度，郊区 人口增长设施的基础上，需要与之配套的商业、旅游、休闲、健身、娱乐等设施相应增加。 因此，其经营发展与周围地区交通状况及市场需求息息相关。 风险五：轻信主力店 Shopping Mall 是由多种业态形式整合而成的综合体，主力店作为中坚力量，凭借深入 人心的品牌效应，能够提高 Mall 的影响力，同时自身也能吸引大量客流，带动周围小商铺 的运营。于是有些开发商只看重主力店，事实并不尽然。不同主力店有不同的经营目标、运 营手段和产品定位，开发商应通过专业商业策划对 Shopping Mall 做整体定位，据此选择合 适的主力店入驻。例如某些主力店只针对定向消费人群，如：家居品牌店，光临的多是有意 购买家居建材用品的顾客。这些主力店更倾向于设置自己独立的对外出入口，顾客流线自成 系统，不能对周边商铺引入客流形成有效引导。这种情况下，主力店未必能拉动整个 Shopping Mall 的经济效益。 风险六：片面追求最大 部分开发商认为项目规模越大越好，于是片面追求 “中国第一，亚洲最大”等概念的炒 作，盲目攀比规模和体量，而没有考虑超尺度规模所需要的各方面支撑。判断一个 Mall 的 规模是否适度取决于三方面因素：一是周围是否有足够的市场需求支撑；二是与其规模相适 应的市政配套是否合理完善；三是是否具有足够的吸引力，有形的建筑空间、无形的购物氛 围、品牌档次和层次都是衡量标准。 风险七：盲目照搬 “榜样” 凡成功的商业地产，都有其独特的人文历史、地理环境、开发模式等，经得起长时间考 验。然而很多开发商只看到一些销售成功的实例以及商业地产带来的巨大利润，盲目模仿照 搬，轻信 “榜样”的力量，忽视了案例成功的很多特殊因素。如：北京西翠路商铺，其销售 时适逢市场流行 “商铺投资热”，因此商铺销售火爆、身价暴涨。于是引发了更多开发商的 商业地产投资热情，其结果是投资者回报率降低，纷纷转让甚至空置商铺。 风险八：重建筑设计轻商业规划 大型 Shopping Mall 的特性除投入资金大、周期长之外，另一特点是 “招商应先于设计”。 国外Shopping Mall 多是等 80%以上主力店确定后才开始整体设计工作