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房地产预警方法及模型探究摘要：文章明确了房地产预警的内涵，阐述了房地产预警方法与模型的研究现状，最后分析了房地产预警方法与模型研究中存在的问题并对未来进行展望。 关键词：房地产；预警；方法；模型 一、引言 房地产预警属于经济预警的范畴，它是指在房地产科学和预测科学理论的指导下，通过建立预警指标，选择预警方法，分析房地产业总体运行情况和局部变化特征，判断是否存在危机和提出解决危机的措施，并对其今后发展趋势作出正确的预期，从而达到合理引导房地产开发、投资、消费，为各级政府进行科学决策和宏观调控提供依据的目的。 二、房地产预警方法与模型研究现状 （一）黑色预警方法 这种预警方法不引入警兆等自变量，只考察警素指标的时间序列变化规律，即循环波动特性。根据这种循环波动长度及递增或递减特点，就可以使用或不使用时序模型对警素的走势进行预测。各种商业指数、预期合成指数、商业循环指数、经济扩散指数、经济波动图等可以看作是黑色预警方法的应用。有学者利用黑色预警方法对我国房地产的周期进行了研究。 （二）红色预警方法 这是一种环境社会分析方法，其特点是重视定性分析，主要内容是对影响警素变动的有利因素与不利因素进行全面分析，然后进行不同时期的对比研究，最后结合预测者的直觉、经验及其他有关专家学者的估计进行预警。 （三）黄色预警方法 黄色预警法是最基本的预警方法，可以包括指数预警法、统计预警法和模型预警法三类。 1、指数预警。即利用警兆的某种反映警级的指数进行预警。由于对应某一个警素往往有若干个警兆指标，因此就需要对警兆进行综合。综合形式有两种：扩散指数和合成指数。景气指数法就属于这种类型，不仅能预测到经济周期的转折点，而且还可以分析经济的波动幅度，它在宏观经济领域的应用很广泛。 景气指数法是用有关经济变量相互之间的时差关系来指示景气的动向，通过构建合成和扩散指数来达到对经济运行情况进行监测预警的目的。这种方法分为四步：一是确定时差关系的参照系――基准循环，这是关键的一步；二是选择构成指标；三是划分先行、同步、滞后指标；四是对先行、同步、滞后指标分别编制扩散指数和合成指数。划分先行、同步和滞后指标可以采用灰色关联度法、模糊贴近度法和判别分析法等。 扩散指数能综合各个变量的波动，能够反映宏观经济波动过程，还能够有效地预测经济循环的转折点，但是不能明确表示经济循环变化的强弱。合成指数不仅能预测经济循环的转折点，还能在某种意义上反映经济循环变动的振幅。 2、统计预警。即对警兆与警素之间的相关关系进行统计处理，然后根据警兆的警级预测警素的警度。首先对警兆与警素进行时差相关分析，确定其先导长度、先导强度，然后依据警兆变动情况，确定警兆的警级，结合警兆的重要性进行警级综合，最后预报警度。统计预警这种方法与扩散指数和合成指数相比较，两者重点有所不同。统计预警强调入选为警兆指标的统计显著性检验，其综合方法则不求规范；而指数预警对入选警兆指标的条件较为宽泛，其综合则比较程序化、规范化。判别分析、回归分析属于这一类。 （1）判别分析法。判别分析是对研究对象所属类别进行判别的一种统计分析方法。进行判别分析必须已知观测对象的分类和若干表明观测对象特征的变量值。判别分析就是要从中筛选出能提供较多信息的变量并建立判别函数，使推导出的判别函数对观测样本分类时的错判率最小。判别函数的一般形式是：Z=A1X1+A2X2+…+AnXn。其中Z为判别值，X1，X2，…，Xn是反映研究对象的特征变量，A1，A2，…，An为各变量的判别系数。判别分析模型应用于预警系统的一般思路是：首先从历史数据中筛选出原始样本，并进行（0，1）分类，然后选择较多的预警指标进行判别分析，最终的判别函数可能只包含这些指标中的一部分；在对判别函数进行F检验通过后，就可以计算Z值并找出临界值进行预测、预警。 （2）回归分析。回归分析，是根据现象之间相关关系的具体形态，选择一个合适的数学模型，来近似的表达变量间的平均变化关系。根据这个数学模型，可以从已知量来推测未知量。 3、模型预警。即在指数预警或统计预警基础上对预警的进一步分析，其实质是建立以警兆为自变量的滞后模型进行回归预测。又可以分为线性和非线性模型。大多数计量经济模型属于线性模型预警，如ARMA模型、ARCH模型、VAR系统、STV横截面回归模型。基于概率分类的模式识别、人工智能、KLR信号分析法等属于非线性预警模型，对处理复杂的非线性系统具有更大的优势。 （1）线性预警模型包括： 第一，ARMA模型。ARMA模型即自回归移动平均模型，是一种时间序列预测方法，由美国统计学家Box和英国统计学家Jenkins提出，所以又叫博克斯-詹金斯法。ARMA模型所