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“城中村”改造经典案例解析 ——《深圳市渔农村改造规划》 1.规划背景 随着深圳市经济及城市建设的快速发展,特区内许多“城中村”迅速成为城市化后城市中心的一部分。然而,由于经济与历史原因,“城中村”的高密度开发造成了城市交通、安全隐患等问题,已成为城市建设的顽疾。渔农村是深圳“城中村”中的典型代表,根据各级政府对“城中村”改造的要求及策略,编制该村的改造规划方案,以期提升渔农村居住品质,完善公共服务设施。 2.现状概况 渔农村位于深圳市福田区南端、落马洲大桥西侧,隔深圳河与香港互望,是从香港由落马洲大桥进入深圳的门户。常住人口350人,暂住人口1580人。现状总占地面积32661.37平方米,有私人楼房147栋,多数为5-6层,通风采光条件极差,供电、排水、排污等设施整体布局极不合理,有不少村民自发提出拆除重建计划。旧村建筑面积11万平方米,建筑容积率5.6。规划用地包括已建成的小区、渔农村村民自建住宅用地、省边防局用地。 3.功能定位及空间布局 规划区将建成以居住功能为主,西侧兼有口岸商业及办公等功能的综合住区。在空间分布上,以社区中央绿地为心;周边点式高层住宅联立;西侧为带形地铁口岸商业。 4.改造模式 “城中村”改造由村股份公司主持实施,采用村民自筹资金、政府扶持等办法解决,不足部分由商业银行贷款。拆除面积实物补偿比例较高,在1:1.2至1:1.4之间。每户村民自筹50万元人民币,其余部分由区政府出面协调银行融资,以村股份公司集体资产作为抵押,改造建设期的利息有政府支付,建成后为村民房屋按揭,并交25%的地价。区政府拨出部分启动资金,在补交地价时享受10%的优惠政策。 5.改造效果 改造后新建的渔民村由11个小高层单元和1栋20层公寓以及完善的配套设施组成,总占地面积22331平方米,建筑面积66521平方米,建筑容积率为2.98。每户居民住进了240平方米的复式住宅,绝大多数村民户均物业面积由过去的970平方米增加到1400平方米。居住环境变成了花园式的小区,小区内安排有老年人活动中心等各种活动场所。对现有环境进行综合整治,以完善城市绿地系统,建立人行步道系统,并全面改造建筑物外观,降低了建筑密度,改善了城市景观。 借鉴点一:改造范围的调整 天水市“城中村”改造要求:区政府根据改造需要摸底初步确定改造范围,改造范围原则是旧村庄行政区划范围,边角地、夹心地、插花地等在政策容许下,通过土地位置调换进行调整,合理连片整体改造。 本案改造范围用地调整:渔农村现状用地32661.37平方米,根据交通中心关于皇岗口岸地区的交通规划确定新改造范围,为保证整个街区的完整性,改造范围纳入周边空地5281.98平方米,现状省边防局用地6089.18平方米位于规划范围中部,考虑到用地的紧凑性,将其一并纳入改造范围。 * 改造范围的调整 借鉴点二:现状用地权属 天水市“城中村”改造要求:村委会与国土部门提供现状土地权属资料。 本案现状用地权属:改造范围内及相邻用地已划红线、宗地共9总。 现状用地权属 借鉴点三:现状建筑情况 天水市“城中村”改造要求:村委会与相关部门提供现状房屋权属、总建筑面积、分类建筑面积资料。 本案现状建筑情况:改造范围内村民自建住宅建筑面积约11万平方米,地块建筑密度超过50%,层数为5至6层。 现状建筑评价 借鉴点四:重点改造范围规划总平面图 在改造区南部及西部布置点式高层,与深圳河开敞空间之间形成流动关系,与现状新建小区相协调,中心结合原有小丘陵地形与停车场结合布置公共绿地。 重点改造范围规划总平面图 *
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