科研院新区物业管理服务方案..doc

有研院新区物业管理服务方案 一、项目概况： 科研院新区是个新建小区。地上建筑面积约17.9万平方米，15栋住宅楼，住宅总套数1298套。地下建筑面积约9.8万平米，主要功能为储藏间、设备间、地下车库，共有地下停车位约1860个，实现人车分流。小区配套有线电视、电话、网络、门禁、可视对讲系统、停车场管理系统、红外幕帘系统、周界防范系统。小区共有两个主入口，作为车辆和行人出入口。 客户群分析 小区业主以高知群体、中老年群体为主。文化素质高，法律意识强，客观上对小区的物业管理服务的要求高于一般客户群体，对物业管理服务的水准期望值较高。注重小区管理的安全有序、环境的整洁、优雅、宁静和服务的周到、细致、高效是小区业主对公司物业管理的基本要求。 结合客户群分析，物业管理服务应在以下几方面着力建设： 1.安全、私密 ﹡安防— 人防、技防、物防 ﹡外来人员管理 ﹡物业服务人员的素质 2.便利、舒适 ﹡物业服务流程体现出快捷、迅速 ﹡设备设施维护与保养细致、周到 ﹡环境整洁、舒适 3.尊崇、温暖 ﹡特殊时点服务（如乔迁、婚娶等） ﹡园区的氛围感受 ﹡社区文化丰富多样 物业服务实现方式 1.服务定位 更高 工作人员素质要求高、工作标准高 更快 响应速度快、处理问题速度快 更多 针对性服务多、社区文化多 2. 物业管理服务内容 （一）房屋共用部位的维护和管理 共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、通风窗、大门入口、广场、行人道、行车道、绿化区、中水站及各类设备用房、物业管理用房等。 （二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理 共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、高低压配电设备、电梯、地下室排水系统、中水处理设施、闭路电视线、供电线路、通讯线路、供气管道、消防设施、公共照明、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备、监控设施设备、智能化设施、邮政信箱、垃圾卫生设施、围墙等。 （三）环境卫生 1、制定环境卫生、清洁卫生的标准及绿化园林工作标准和管理制度； 2、公共环境卫生，道路、地下停车场、公共采光顶、公共室外路灯的经常性保洁； 3、绿化环境含公共绿地、园林、建筑小品等养护、修剪、虫害消杀； 4、二次供水符合国家卫生标准； 5、业主生活垃圾收集清运； 6、清理化粪池及消毒工作； 7、定期安排灭四害的工作。 （四）公共秩序维护 1、内容 (1)协助公安部门维护本物业区域的公共秩序； (2)建立专职管理队伍，开展园区公共场所的秩序维护管理，发生治安事故时，及时向有关部门报告，协助做好救助或事后调查工作； (3)安排二十四小时管理员监控中心值班及对本项目重点公共区域进行定时、定点巡逻检查； (4)建立完善的消防管理制度，在消防部门的指导下开展小区消防管理，贯彻预防为主、防消结合的方针，定期开展日常消防检查及巡逻工作。 2、责任 (1)维护公共区域正常秩序，尽力减少或杜绝闲杂人员进入小区，对业户装修、搬家等大件物品的进出进行控制； (2)提供公共秩序管理服务，进行巡逻并作记录，协助公安机关减少或杜绝公共区域内治安、刑事案件的发生； (3)开展消防安全日常管理，减少或消除消防隐患。 （五）交通秩序与车辆停放 1、内容 (1)建立并不断完善停车场(库)管理制度，对停车场(库)依法管理，依法经营； (2)指引各种车辆有序停放，规劝违规行驶及停泊行为； (3)提供停车场(库)场地清洁、停车场设施维修，指引标识养护。 2、责任 (1) 车位属业主个人所有，实行有偿管理和使用，发生车辆丢失的相关责任通过法律途径解决； (2)取得停车场(库)合法经营权，参照政府批准的指导价格，对停车者依法收取车位使用费和管理服务费； (3)对非机动车实行指定地点停放。 （六）房屋装饰装修管理 业主开展房屋装修前需要事先向服务中心提出书面申请，获得服务中心书面同意并办理齐备装修施工手续及签署《装修管理协议》后方可施工。 3． 物业管理服务质量 （一）房屋外观 房屋外观基本完好和整洁。室外防盗护网保持基本统一美观并进行定期检查。 （二）设备运行 1、电梯由专业人员维护保养，持证上岗，各种安全检查审查证件齐全，确保电梯运行良好和安全设施齐全； 2、配备专职的水电工程技术人员维护设备设施，持证上岗； 3、制定配电运行和二次(加压)供水制度，实行24小时运行(市政临时停电、停水及日常维修保养所需之情况除外，但应提前通知)； 4、检查设备运行情况并进行记录，监管有关的保养工作，尽力确保设施的正常运行； 5、大型设备完好率99％以上，中小型设备完好率96％以上。 （三）共用部位、共用设施设备的维护和管理 1、公用配套设备、场所(地)规划标准，避免违章擅