我国保障性住房(二)试卷.pptVIP

保障形式：住房保障可从产权和补贴两个角度进行分类。从产权的角度来看，住房保障可分为产权性质的保障房和使用权性质的保障房两种，从补贴的角度来说，住房保障的补贴方式有货币补贴和实物补贴两类。我国住房保障制度改革的目标是“使用权形式的保障房＋货币补贴”。 当前应立即停止提供不公开销售的经济适用房，近中期要逐步停止产权形式保障房、逐步扩大使用权形式保障房，逐步停止实物补贴的保障形式，逐步扩大货币补贴的保障形式。 保障房与商品房的关系：从发达国家走过的道路看，保障房与商品房市场的关系经历了三个阶段：独立于房地产市场并封闭运行的保障房体系，相对封闭的保障房体系但可与房地产市场有条件联通，统一的房地产市场＋货币补贴为主的保障制度。 目前我国的住房保障体系处于第一和第二个阶段的过度时期，未来应逐步向第三个阶段过渡，即逐步走向统一的房地产市场，住房保障以货币补贴为主。 保障性住房用地供应制度：从长远看，未来以货币补贴为主的住房保障制度确立以后，就不再存在专门针对保障性住房供应土地的问题。 目前应立即停止向不公开销售的经济适用房提供土地，包括使用“自用土地”和新划拨土地。近中期应增加土地供应的透明度，并随着货币补贴保障形式的扩大，逐步减少以行政划拨方式供应土地。 保障房筹资和融资机制：如果存在有效的资本市场，采取一次性投资的方式和逐年提供资金的方式为住房保障提供支持，两种选择是等价的，这是政府可通过市场机制解决资金困境的依据。 因此政府应转变理念，通过多种途径履行住房保障责任。可以将相应的融资责任转移给企业，政府根据自己承担的保障责任向市场提供支持，则政府所掌握的同等数量资金可以为更多的保障房提供支持，这既是服务提供方式的改革，也是融资的创新。 保障房运营机制：首先，政府直接提供运营的保障房应实行管办分离；其次，针对目前的资金困境，政府应提供支持，鼓励市场提供并运营保障性住房，包括BOT、TOT，从市场购买住房产权或使用权再用于保障房 制定政策鼓励现有住房进入租赁市场等方式；再次，要培育健康稳定的租赁住房市场，引导市场增加供给，鼓励商业性和公益性的住房租赁机构发展。 住房保障制度改革的目标：现有的住房保障体系是一个独立于房地产市场并封闭运行的体系，通过逐步改革，将经历一个相对封闭但可与房地产市场有条件联通的保障体系的过渡阶段，最终发展为一个统一的房地产市场，住房保障以货币补贴为主，通过市场来实现。 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * 保障房建设与运营 产权性质的保障房的建设和运营与一般房地产市场的区别不大（主要差别在于政府对于地价的补贴），政府的作用主要体现在准入和退出的监管，一般无须直接介入建设与运营。所以这里讨论的保障房建设与运营问题主要是针对非产权保障房（廉租房和公共租赁房等）。 根据各地的实践，非产权保障房来源主要有三种渠道： （1）政府直接投资建设。目前非产权保障房以政府直接投资建设为主，部分采用企业代建的形式。 （2）从住房市场收购或租赁保障房。除政府直接投资建设外，有的城市利用社会上的存量增加保障房供应，即以市场价向社会租赁住房，再以较低的租金转租给符合条件的公共租赁住房对象。2007年，深圳有约1800套住房是通过货币租赁的方式向社会筹集的。 （3）要求中低价位、中小户型商品房开发项目中配建一定比例保障房。例如上海规定新的商品住房的建设项目，应按照不低于建设项目住房建筑总面积5%的比例配建经济适用房等保障性住房。建成后，由政府有关部门按该地块住宅楼盘销售均价的60%进行回购，产权属于政府。 由于政府拥有非产权性质保障房的产权，所以其运营也是政府的责任，政府一般会委托专业的物业管理公司负责提供日常的服务，但运营的盈亏责任仍由政府承担。 目前也有企业直接投资建设和经营保障性住房的探索，例如万科在广州建设的“围屋”。但是由于收益较低，投资回收期长，政府的支持方式和力度还不清楚，所以目前还鲜有其他企业直接参与到廉租房和公租房的运营中。 住房保障监管制度 住房保障的监管主要包括准入监管与退出监管。 准入监管就是依据一定的标准和程序确定保障对象并向其提供相应保障。目前各地的准入监管基本大同小异，存在的问题也是大同小异的。 产权性保障房的退出一般是规定一个年限，在年限以内不能上市转让，超过年限上市转让则要向政府补缴一定的土地出让金，或增值收益要与政府分成，有的还规定政府有优先回购权。但政府的优先回购权或增值收益