我国房产泡沫试卷.ppt

* * * * * * * * * * * * 房地 产业 能 长期 作 为 中 国经 济 的支 柱 产业发展 吗 ? * * * * 人有了知识，就会具备各种分析能力， 明辨是非的能力。 所以我们要勤恳读书，广泛阅读， 古人说“书中自有黄金屋。 ”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识， 培养逻辑思维能力； 通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平， 培养文学情趣； 通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。 有许多书籍还能培养我们的道德情操， 给我们巨大的精神力量， 鼓舞我们前进。 * * * * * * * 联邦政府的不当干预 * * * * 房利美（Fannie Mae）以及房地美（Freddie Mac）他们是美国最大的两家提供住房抵押贷款的金融机构，是专门发放房贷的，不是做房地产的 他们把这些房贷资产打包成债券（也就是我们常说的次贷债券）卖给各大投行、银行、其他国家的主权基金，相当于让全世界给美国住房者提供贷款，如果这两家破产，那么全球的金融机构我估计要有1半破产，因为他们购买的次贷债券都不值钱了。光是中国的外汇储备就购买了次贷债券2000亿美金 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 中 国 房 地 产 泡 沫 的 形 成 根 源 及 其 隐藏 的 双 重风 险 * * 与美 国相 比 ， 中 国房地 产 泡沫 的形 成 除 了源 于信 贷扩张 这一共 同 因素 之外 ， 还存 在 一些 特殊 因 素 ( 土 地 财 政 与 住 宅 预 售 制 度 ) 。 信 贷 扩 张 、 土 地 财 政 以 及 住 房 预 售 制 度 是 中 国 房 地 产 泡 沫 形成的 三大根源， 中国房地产泡沫隐藏着巨大的 双 重风 险 ， 中国 已经 到 了 重新 反 思 、 检 讨 和 调 整 将 房地产业 作为支 柱产业 发展 的时候 了。 * * 信 贷 扩 张 虽 然 商 业 银 行 很 清 楚 房 地 产 市场 的信 用扩 张意 味着银行 自身 风 险 的增 加 ，也 很清楚房地产泡沫最终会有破灭的一天 ， 为什 么 商业 银行 还愿意 向房地 产业 投放 大量 的贷 款 呢? 商业银行的贷款之所以大量向房地产业集中， 就 在 于房地产 业 的高 预 期 收益 。商 业 银 行 自身 所 拥有的房地产价值提高， 使得银行愿意持有更多 的房地 产作 为主要形 式 的资产 。 同时 ， 以房地 产 为抵押 贷款 的抵押 市价 的上涨 ， 使得 银行 现有 贷 款组合 中 的损失 风 险下降 ， 这样 就增 加 了银行 向 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 例如 ， 中 国的住 房 预 售 制度 可 以让 任 何 资 质 的 房 地 产 开 发 商 都 可 以 进 人住 房预 售 ， 而 在 其 他 市 场 经 济 国 家 ， 则 有 严 格 的市 场准 入 ， 只能让 一 些合 格 的房 地 产开 发 企 业 进 入 住房 预 售 ； 对 于住 房 预 售款 ， 在 其 他 市 场 经 济 国家 ， 预售 款 都 是 由第 三方 管 ， 而 在 中 国 ， 住 房 预售 款则 可 以直 接打 到 房地 产 开发 商 的 账 上 。 * * 住房 预 售 制 度 不 仅 降 低 了 房 地 产 开 发 商 进 入 市 场 的 融 资 成 本 ， 也 减 轻 了 开 发 商 的 融 资 压 力 。房地 产 开发 商 可 以利 用 房 地产 交 易 信 息 的 非对 称状 态 ， 大 肆 制 造 房 地 产 市 场 供 求 紧 张 关系 ， 以未来 房价 会 暴 涨 的诱 导 性 信 息 ， 通 过 各 种 手段抬 高房 价 ， 谋取 暴利 。 * * ( 二 ) 房 地 产 泡 沫 的双 重 风 险 ： 中国 爆 发 金 融危 机 的可能性 分析 。 中 国 房 地 产 泡 沫 隐 藏 着 巨 大 的 双 重 风 险—— 财政 风险 和金融 风 险 ， 存在 着 引发 金融 危 机 的可 能 性 ， 这 可 以 从 以 下 两 个 方 面 来 理 解 ： * * 土 地财政 具有 不稳 定性 和不 可 持续性 。在 现行 的 土地批租 制下 ， 地方 政府 无 论 以何种 方式 出让 土地 使用 权 ， 卖 一 块 土 地 ， 政 府 就 一 次性 地 收取 5 0～7 0年土地 收益 ， 这 为地方 政府 “以地生 财 ” 提供 了便 利 。土 地 一 级 市 场 ( 征 地 ) 和 二 级 市场 ( 建 设 用 地 ) “ 一 口进 一 口出 ” 政 策 ， 给 了地 方 政