日韩商业综合体物业管理与商业经营考察成果在中国的应用.pptVIP

韩国日本商业综合体物业管理与商业经营考察成果在中国的运用与启发 杨宝民 中国商业地产联盟专家委员 清华大学国际商业地产运营班客座教授 深圳市新摩尔商业管理有限公司 总经理新加坡星联国际机构董事,易家方略机构董事 目录 前言 城市商业综合体定义与特点 第一部分：韩国经济与文化介绍 第二部分：韩国商业特点—批发与零售 第三部分: 韩国购物中心与商业街区 第三部分：日本大阪难波城综合体案例 第四部分：商业物业的资产与物业管理 第五部分：购物中心资本运营 大型城市商业综合体 大型城市商业综合体一般包括五星级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。 城市商业综合体开发流程 下面我们通过日本与韩国城市商业综合体案例进行介绍 第一部分韩国经济与文化介绍 一、韩国经济发展历程 韩国人口4800万人,面积只有9.96平方公里,在现代国际社会中,却以经济的快速发展和高新技术的不断创新著称于世。 50年代经济从崩溃从走复苏;60年代韩国经济推行了外向型经济发展战略,成功实施第一个五年计划;七十年代韩国跻身于新兴工业国行列,拉大了与中国和朝鲜经济发展的距离;八十年代发展成为国际市场上一个具有竞争力的国家,成为亚洲四小龙.九十年代开始把进入发达国家行列作为努力目标。 二、韩国经济指标 三、汉江经济奇迹的原因 第一 经济起飞阶段政治稳定 朴正熙担任总统期间,从62年开始提出多个经济增长计划,79年经济发展的目标大部分实现,人均GDP上千美元,我家有轿车了是成功标志。1990年达到5000美元,进入21世纪人均GDP达到。 第二 在经济发展方略上,政界与商界的理念基本一致。 第三 美国经济援助以及与日本关系的恢复。 韩国的跨国公司 三星 LG SK集团占据韩国生活的重要位置 现代汽车集团 三星介入了大卖场业态沃尔玛家乐福退出韩国三星-TESCO大卖场 现代集团有现代百货 韩国文化特点 韩国商业 百货集团 乐天百货 新世界百货 现代百货 高档百货 韩国新世界百货 新世界百货旗舰店由日本专家协助进行商业规划. 新世界百货考察启发 化妆品是白领百货赢利的重要商品，代表白领百货的水准，通过韩国新世界百货等考察，新摩尔公司发现韩国化妆品营销具有两个特点：（1）商品促销人员接受长达两年的美容培训，具有丰富的化妆品商品知识和美容技能。新摩尔公司在自己的白领百货将直接邀请韩国化妆师来中国培训化妆人才。（2）韩国化妆品注重商品群的组合与创新，陈列有特色，充分考虑女性顾客的特点。 现代百货 现代百货是韩国三大百货集团之一，现代百货店集团是韩国现代集团成员之一,目前是韩国最具规模及实力的零售商,是韩国三大家庭购物企业之一。 现代百货特点-从一个局部看商品群创新 女性高尔夫用品和女装 现代百货商业设施的两个细节-体现对顾客的关爱 用细节而不是用口号体现对顾客的关心 韩国高档百货的代表 VMD特点 作为韩国最高档百货,商品陈列与形象独具特色 韩国批发业 韩国的国土面积小,批发大部分集中在汉城,我们考察了服装批发市场和水产批发市场. 韩国东大门考察体会 （1）批发市场的经营可以吸取百货经营的优点，特别是陈列方面批发市场有自己特点，要充分重视设计作品展示。 （2）中国也应该有面向亚洲顾客群体的服装批发市场，通过考察，我们架设了韩国服装直接进入中国批发市场和购物中心以及百货的桥梁，韩国的服饰也非常适合中国顾客。 （3）韩国的商业经营与韩国文化传播密切结合，“韩流”对中国的服饰潮流影响会加大。 商业布局与业态特点 一、项目总体概况 二、项目规划布局 乐天探险世界（Lotte world Adventure） 魔幻岛 （Magic Island） 乐天世界民俗博物馆（Lotte World Folk Museum） 乐天饭店 （Hotel Lotte World） 乐天百货公司 （Jamsil）（Lotte Department Store） 乐天世界百货公司（World）（Lotte Department Store） 乐天世界购物区（Lotte World Shopping Mall） 乐天世界体育中心（Lotte World Sports） 乐天世界室内游泳池（Lotte World Swimming） 乐天世界广场（Lotte World Plaza） 三、VMD及动线设计 □动线设计 □女性商品群 四、业态组合特点 ■时尚中心的时装街有运动休闲服 专卖店、装饰品、