第4章土地获取.ppt

第4章房地产项目用地的获取 4.1.1 划拨土地使用权概述 （一）划拨土地使用权的含义 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得的土地使用权。 土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。 （二）划拨土地使用权的基本特征 （三）划拨土地使用权的基本类型 国家机关、军事机关、城市基础设施、公益事业用地等公法人享有的划拨土地使用权。 企业、事业单位等私法人、自然人或其他组织享有的划拨土地使用权。 （一）中央政府的政策规定 《中华人民共和国土地管理法》（1998） 《划拨用地目录》（国土资2001第9号令） （二）地方政府的政策规定 原因：划拨土地存在非法隐形市场流转 一般性管理 国有企业改制过程中的划拨土地管理 六安市 巢湖市 美国白宫 阜阳市 颖泉区 安庆望江县新华社2011.3.25报道，这栋办公大楼的建筑面积达到43600平方米，相当于8.5个美国白宫。项目总造价约为6300万元。 根据《土地管理法》第45条规定: 征用土地的审批以县级人民政府掌握，具体规定为，基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的由国务院批准，征用以上规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 根据《土地管理法》 第44条规定：省、自治区、直辖人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项门占用土地，涉及农用地转为建设用地的。由国务院批准。 划拨土地使用权的主要步骤 主要利益主体及相互关系 （一）土地使用权出让含义 土地使用权出让，简称土地出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 出让土地使用权的内涵 （二）基本特征 1、土地所有权与使用权分离 2、受让主体的多样性 3、有偿和有期限性 住宅最长70年；工业、文教卫体等50年、综合及其他50年；商业、娱乐、旅游等40年的规定。 4、计划性（《城市房地产管理法》 （三）土地出让的原则 1、国家主权神圣不可侵犯 2、平等、自愿、有偿 3、所有权与使用权分离 4、合理利用土地 （四）土地使用权出让的年限、方式 1、年限 《中华人民共和国城市房地产管理法》13条规定：土地出让最高年限由国务院规定 《土地管理法》及国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》具体规定。 2、出让方式 土地使用权出让金：国有土地使用者的代表向土地使用者收取的一定期限的土地使用费，主要用于各项城市建设和土地开垦、复垦等方面。 其他费用：契税，征地补偿费，房屋拆迁费，耕地占用税，新增建设用地土地有偿使用费，耕地开垦费和各项管理费用等。 （一）协议出让土地使用权的含义 协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（国土资源部第11号令2004.7.1一级市场不再协议出让） （二）协议出让土地使用权的基本特征 非市场出让，没有竞争者 政府对地价较易控制，灵活性较大 价格和使用范围受到限制 供地环节的一般程序 （一）招标出让土地使用权 1、含义 招标出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 公开招标，邀请招标 2、招标出让土地使用权的基本特征 程序规范 全方位开放，透明度高 公平、客观 交易双方一次成交 3、招标基本流程 （二）拍卖出让土地使用权 1、含义 拍卖出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 2、拍卖出让土地使用权的基本特征 必须有两个以上的买主 必须有不断变动的价格 必须有公开竞争的行为 3、拍卖基本流程 公告 拍卖活动的时间、地点 领取拍卖文件 举行拍卖活动 签订合同 登记领证 （三）挂牌出让土地使用权 1、含义 挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。 2、挂牌出让土地使用权的基本特征 时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争 操作简便，便于开展 有利于土地有形市场的形成和运作 3、挂牌基本流程 （一）含义 ：广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括出让。 狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。 土地交易一级市