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土地增值税 主讲人: 江西财经大学 姚林香 ——教授、博士 ——江西省中青年学科带头人 ——江西省高校教学名师 Email： jxcdylx@163.com 联系方式 土地增值税制的主要内容 一、纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人。 （一）不论法人与自然人 （二）不论经济性质 （三）不论内资与外资、中国公民与外籍个人 （四）不论部门 二、 征税范围 (一)征税范围 1、转让国有土地使用权 2、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 (二)征税范围的界定 4．房地产的抵押 5．房地产的交换 6．以房地产进行投资、联营 7．合作建房 8．企业兼并转让房地产 9．房地产的代建房行为 10．房地产的重新评估 三、计税依据—增值额 （二）扣除项目金额 1.取得土地使用权所支付的金额。包括：①地价款；②按规定交纳的有关费用。 2.房地产开发成本。包括: （1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 （3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 ????（4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。?（5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。?（6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 3.房地产开发费用。是指销售费用、管理费用、财务费用。 (1)能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=利息+（1+2）×5%以内。 (2)不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用=（1+2）×10%以内。 4.旧房及建筑物的评估价格。房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。 5.与转让房地产有关的税金。包括：营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 房地产开发企业，在其转让时缴纳的印花税因已列入管理费用，因而不得在此扣除。其他纳税人缴纳的印花税允许在此扣除（按产权转移书据所载金额的万分之五贴花）。 6.其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按（1+2）×20％加计扣除。 四、税率 实行四级超率累进税率： 1．增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。 2．增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。 3．增值额超过扣除金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。 4．增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。 【例题1】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 解：（1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元　　（2）房地产开发成本为3000万元　　（3）房地产开发费用＝500-50+（1000+3000）×5%＝650（万元）　　（4）允许扣除的税费为555万元　　（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额＝（1000+3000）×20%＝800（万元）　　 （6）允许扣除项目金额合计＝1000+3000+650+555+800＝6005（万元）（7）增值额＝10000-6005＝3995（万元）（8）增值率＝3995÷6005×100%＝66.53%（9）应纳税额＝3995×40%-6005×5%＝1297.75（万元） 【例题2】2006年某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及