第一章不动产与不动产价格案例.ppt

21世纪不动产 21世纪不动产体系是两个美国房地产传奇人物——经纪商巴特莱尔和费舍尔于1971年在美国加州创立的，迄今已有40年的历史。它拥有遍布全球72个国家和地区的7700余家特许加盟店 。 21世纪不动产2000年3月进入中国。截止2008年11月，21世纪不动产已覆盖全国33个区域， 拥有过千家门店，逾万名经纪人。2007年，21世纪不动产全国不动产交易额已达到800亿。 一、不动产的概念 本书对不动产的用词： “土地”：仅指不动产中的土地部分； “建筑物”：仅指不动产中的建筑物部分； “不动产”：既可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物整体。在对不动产估价时，如未特别指明，则指既包含土地又包含建筑物在内的整体价格。 土地价格 根据土地性质和开发程度的不同分： 生地：农民集体所有的土地或荒地 毛地：城区内建筑物待拆迁的国有土地 熟地：能直接在其上建造房屋建筑的土地 土地价格 根据土地使用权取得市场的不同分： 出让价格：一级市场 转让价格：二、三级市场 一、一般影响因素 二、区域因素 二、区域因素 三、个别因素 与土地有关的因素：宗地的自然条件、局部区位条件及环境状况。 与建筑物有关的因素：建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量。 三、个别因素 地形、地质、地势、水文条件、面积、临街状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况等。 工业用地 地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、地上建筑物的新度。土地权利状况、与交通设施的距离。与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染的接近程度 住宅用地 地形、地质、地势、日照、通风、干湿、面积、临街状况、邻接道路等级、通达性、与商业中心的接近程度、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的新旧程度、土地使用年限等。 商业用地 影响因素分析的具体内容 影响因素 * 总 结 不动产的概念、特性、分类 不动产价格的影响因素 不动价格的概念、形成、类型 * * * * * * * * * * * * * * * 思考2： 出让土地使用权的价格一般会随剩余使用年限的减少而下降， 这是否与不动产的保值增值特性相悖 注意：房地产的保值增值特性是从房地产价格变化的总体趋势来说的，是波浪式上升的，不排除房地产价格随着社会经济发展的波动而波动，房地产本身的功能变得落后、周围环境恶化使房地产价值下降，甚至过度投机、房地产泡沫破灭后出现的房地产大幅度贬值。具体一宗有土地使用年限的房地产的价格，从长远来看是趋于下降的。但如果预期可以续期且续期的补地价很少或者续期后，则该房地产的价格又会高起来。 * 对于不动产估价来说，有意义的不动产类型的划分主要有4种： 按用途来划分（10类）；居住房地产，商业房地产，办公房地产，服务房地产，文化娱乐及休闲房地产，医疗房地产，工业和仓储房地产，农业房地产，特殊用途房地产和综合房地产。 按是否产生收益来划分（收益性和非收益性）； 三、不动产的分类 * 第二节 不动产价格 不动产价格的概念 一、 不动产价格的类型 三、 不动产价格的形成 二、 1、不动产价格的概念 不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义： 不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格； 不同的不动产权益对应不同价格； 这种代价一般以货币形式支付。 一、不动产价格的概念 不动产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备3个条件： ①有用性：指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值 ； ②稀缺性：指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏 ； ③有效需求：对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买 。 二、不动产价格的形成条件 * 1、按价格的形成形式分 ⑴成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。 ⑵市场价格：指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均水平。 ⑶理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格。是均衡价格。 三、不动产价格的种类 * （4）公开市场价值：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。不动产的竞争和公开市场是指在该市场上交易双方都是理性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件正常。 （5）评估价格：指估价人员针对某种估价目的，对某