房价的均衡变动分析——以“国五条”为例.pptVIP

——以“国五条”为例 “国五条”出台后，假离婚以求避房产税的市民日益增加，上海市闵行区民政局在其工作大厅内张贴告示提醒市民：“楼市有风险，离婚需谨慎” 什么是“国五条”？ 国五条是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。 坚决抑制投机投资性购房 继续严格执行商品住房限购措施 继续严格实施差别化住房信贷政策 充分发挥税收政策的调节作用 税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。 房价的决定：供求曲线的交点 * P Q D1 S1 P1均衡价格 Q1均衡数量 影响房价因素：需求方面 * 收入水平 城镇化进程 政策： ——限购政策 ——信贷政策 ——税收政策 预期： ——价格预期 ——通胀预期 ——政策预期 P Q D1 S1 P1 Q1 D2 P2 Q2 影响房价因素：供给方面 成本： ——建材成本 ——人工成本 政策： ——土地政策 ——信贷政策 预期： ——价格预期 ——政策预期 P Q D1 S1 P1 Q1 S2 P2 Q2 分析均衡变动的三个步骤 1. 该事件使哪条曲线发生移动，供给曲线还是需求曲线？ 2. 曲线移动的方向，向左还是向右？ 3. 这种移动如何改变均衡价格和均衡数量？ 第1步： 需求曲线移动 因为购房人数影响商品房的需求 第2步： 需求曲线向左移动 因为需求减少，特别是“炒房团”的需求 例1：严格执行商品住房限购措施 P Q D1 S1 P1 Q1 D2 P2 Q2 第3步： 均衡点沿着供给曲线向左下方移动，均衡价格下降，均衡数量减少 第一步： 供给曲线移动 因为这会影响房地产开发成本 第二步： 供给曲线向右移动 因为这会使成本降低，从而在任何一个给定价格下生产都更有利可图 例2：增加住房用地供应总量 P Q D1 S1 P1 Q1 S2 P2 Q2 第三步： 均衡点沿着需求曲线向右下方移动，均衡价格下降，均衡数量增加 20%个税对二手房市场的影响 S1 P Q D1 P1 Q1 S2 税收增加了卖者的成本，从而引起供给曲线左移 卖者只有在市场价格上升到P2时才愿意出售Q1，因为只有如此才能弥补成本的增加 P2 税收 20%个税对二手房市场的影响 S1 P Q D1 P1 Q1 S2 Q2 PB PS 税收 新的均衡： 数量为Q2 买者支付PB 卖者得到PS 两者之差 = 税收 思考题： 20%个税对新建商品房的价格会产生什么样的影响？ (提示：区分刚性需求和投机投资需求来分析) * Step one requires knowing all of the things that can shift D and S – the non-price determinants of demand and of supply. * Step one requires knowing all of the things that can shift D and S – the non-price determinants of demand and of supply.