房产交易人员物权法基本情况概要.ppt

房产交易人员物权法培训讲座 一、物权法概要。 二、物权法对房地产行业的重要影响。 三、物权法中涉及房地产业的新规定 四、业主的建筑物区分所有权。 物的基本概念、分类与特征 “物”是指能够为人力所能控制和支配的，具有经济价值的东西。 物的特征： 物权法中物的概念和分类： 分为：不动产和动产，以及法律规定的权利。 物权的概念、分类和特征 “物权”是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权 相关法条： 《物权法》第二条第二款 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 什么是物权法 物权法是民事基本法律，是民法的一个重要组成部分，是调整平等民事主体之间的因物的归属和利用而产生的民事关系的法律规范。 物权法是调整财产关系的重要法律。是对房地产业具有重大影响的一部法律。 物权法与其他法律的关系 物权法与合同法的关系及作用 《民法》 物权法与相关物权规范 物 权 法 物权法的基本架构 所有权 《物权法》第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 所有权相对于其他物权而言是完整的物权，也称为“自物权”。 用益物权 担保物权 物权的架构 所有权 （占有、使用、收益、处分） 物权法对房地产业的影响 1、对开发商的影响，开发商与业主对于小区权利的分配，如小区车库、车位的归属问题。 对开发商作为市场交易主体私权的保护。物权法的出台意味着国家对于私权利保护的承诺。 2、对政府的影响。坚持市场经济就必须给予市场主体充分的自由，避免公权力对于市场的过度干予。物权法的出台实际上对于政府的行为进行了限制。 3、业主。出台了很多新的规定，对于坚定业主信心、保护业主权利、规范交易秩序、提高交易效率起到了重要作用。如土地使用权自动续期，善意第三人保护，小区权利分配，采光通风权确认，预告登记制度等。 学习物权法的意义 物权法的出台无论在政治上、法律上、民主意识上、经济和观念上，都具有重要的影响。 学习物权法的意义并不局限于守法。更重要的是保持一种战略高度，研究未来政策方向，发现商业机会。 物权法中涉及房地产业的新规定 一、平等保护国家、集体、私人的物权原则 公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。法律要保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利。 第四条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 平等保护原则2 体味以下条款： 第五十六条：国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。 第六十三条：集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。 第六十六条：私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 二、物权法定原则 第五条　物权的种类和内容，由法律规定。 物权法定原则实务运用 案例解析： 某小区车位使用权销售给业主后，到土地管理部门给业主办理了《他项权证》，请问该项物权是否能够得到法律保护？ 律师解析： 违反了物权法定原则，行政机关不得擅自设立法律规定之外的物权类型，该项物权不能得到法律保护。 三、物权公示原则 所谓公示，是指物权在基于民事行为，尤其是基于合同行为发生变动时，必须或者应当将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。 物权公示原则 公示 物权公示原则 物权变动 物权公示原则 1、不动产买卖 1月1日买卖合同订立生效——2月1日办理过户登记，取得产权证。 3、车辆买卖 1月1日买卖合同订立生效——2月1日办理交付——3月1日办理过户登记。 物权公示原则 登记生效——物权变动必须登记，只有登记才能发生物权的得丧变更，合同生效只是进行物权变动的前提。 登记对抗——只要合同生效（动产交付）就发生物权变动效力，不办理登记不能对抗善意第三人。 四、物权公信原则 物权公信原则：民事主体基于公示所表现出来的所有权状态为民事行为，引发物权变动，即使依公示方法所表现出来的物权不存在或者存在瑕疵，法律仍就认可该变动产生法律效力，受法律保护。 确立该项原则作用： 1、强化物权公示的公信力； 2、降低交易成本、简化交易程序； 3、稳定交易秩序、保障受让人物权。 物权公信原则 案例简介： 甲（男）和乙（女）系夫妻关系，在婚姻关系存续期间购买房屋一套，产权登记于甲个人名下。一年后，甲将该房屋出售给丙，并办理了过户登记。乙知道该情况后，认为甲的处