房地产策划案例：奥园.pptVIP

* * 博弈格局中的严格优势策略 在和发展商新班子的博弈格局中，合富采取的严格优势策略是：合作！ 佛奥新营销部和市场部 合富策划新班子 合作 合作 抵触 生存，有时间谋取最大利益 生存，共担责任，最大表现机会 抵触 退出，失去所有机会 暂时生存，独担最大风险！吃力未必讨好 暂时生存，工作效率、效果低，最终退出 生存，无大表现，承受压力 暂时生存，工作效率、效果低，最终退出 生存，无大表现，承受压力 博弈格局中的矩阵表格： * * 确立整体执行方向以积极的合作态度为前提，所有深入、稳固工作全面展开...... * * 实施对外、对内策略双管齐下 第二部曲：孤立怨点　争取支持　二期别墅的开售 前提是工作上我们决不放松，尽量缩少予人话柄； 对外策略 孤立怨点 争取支持 市场部 新营销部 应付市场部 决策上是采取抓主放小，沟通上是微笑相处、暗中孤立怨点； 应付新营销部 争取其部门中的有共同利益且敌对情绪不强的分子的支持，并诉以互相依存，谋求共赢的攻心策略！ 对内策略 清晰架构 调动士气 清晰架构 本人主管佛奥代理方的营销统筹和协调工作，并负起和销售部沟通及参与销售管理的职责；... 建立业务竞争奖惩机制 把18名销售人员分为三组 ：逆风飞扬组、皆大欢喜组、青出于蓝组。 * * 销售队伍的分组情况： 销售人员（18人，其中李惠芳为短期调盘处理） 序号 组长 组员 小组人数 第一组 朱楷 陈玉清 梁耀灿 李春玉 梁伟章 招丽华 6 第二组 林海群 蔡余华 岑凤仪 陈淑梅 邓礼荣 方鹏桥 6 第三组 罗建章 孟凡芳 陈敏 郭翠留 麦蔚 李惠芳 6 合计 3 15 18 后勤人员（3人）： 李得意 陈悦容 黄萍 在对外、对内的关系斗争和业务调整过程中，我们不能奢望完全解决所有矛盾，因为很多矛盾是由于双方立场不同而必然存在的！而明智的做法是： 让这些矛盾尽量长时间地处于非激化状态以保持长久的合作关系；最终达到“赢取合作时间，谋取最大赢利机会”的目的。-- 坚持就是胜利！ 组团 成交总套数 总面积（㎡） 总金额（元） 均价（元/套） 二期别墅 120 50056 377,855,362 3,148,795 8月22日二期别墅排队内部认购 * * 深入项目核心策略 求同存异，要有大局的眼光！ 晋身经营统筹境界，必须懂得求同存异，从大局出发！不要死盯着某一两个矛盾不放，要明白矛盾是社会发展中的共同体，它们随着历史、立场、性别、阶层等等的原因而必然存在的！ 而我们要做的是减缓矛盾的激化，争取发展和表现的机会...... 展示自身价值 * * 第三部曲：缓和矛盾 展示价值　筹备二期洋房［灏景峰］的开售 04年佛奥的货源难度在洋房！ 只有八成一实用率的二期洋房灏景峰，平均建筑面积达147m2，总价徘徊在55万～65万左右，其均价高达4000元/m2。 比起更接近市区，在佛山灸手可热的城南板块而且知名度如日中天的丽日名庭，市场压力非常巨大！ 最大问题是，在广告费又有限的情况下，如何使平时很少人气的富人社区型的售楼部能在卖洋房产品时人气急升呢？ 在无时无刻不在讲求利益的顺德“生意人”眼中，最终最有说服力的还是要回归到真正的合作筹码 -- 实力！专业实力！ * * 大型推广活动为佛奥迎来了一个金黄色的秋季！ 由我司精心并成功策划的第一个大型中秋推广活动开始，整个2004年的秋季的人气焦点都在佛山奥园： 2004年9月26日 “湖光千灯明月夜” 配合中秋佳节，展现奥斯陆湖千灯夜景！吸引人流4000多人！ 2004年11月6日 “世界模特佛奥风情展” 配合会所的落成与佛山奥园美景，名盘、名模共展风采！吸引摄影爱好者3000多人！ 2004年11月28日 “狮王争霸”大赛 展现了佛山奥园的霸王地位，为灏景峰的内部认购作好铺垫，吸引市民1000多人！ 2005年1月1日 “银装瑞雪兆丰年” 2005年的第一场雪！利用人造雪景及现场飘雪，吸引广大市民到场参观、留影，保守估计达到3000多人次，当天上午带动成交4套！共计金额超过350万！ * * * * 12月5日灏景峰内部认购 组团 成交总套数 总面积（㎡） 总金额（元） 均价（元/套） 灏景峰 76 13757 55,161,552 725,810 2004年总成交情况（2004年1月1日-2004年12月31日） 组团 总套数 总面积（㎡） 总金额（元） 均价（元/套） 首期别墅 11 5304.77 38,918,346 3,538,031 凯茵苑 155 20217.56 66,593,351 429,635 商业街 78 6712.5 17,541,048 224,885 二期别墅 122 50906 383,218,704 3,141,137 灏景峰 82 14