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法 律 培 训 —— 房屋租赁及二手房交易 主 讲 人 ：李 瑾 律师 日期：2008/12/19 第一部分 房屋租赁 一、房屋租赁合同的概念与法律特征 二、房屋租赁合同的订立 三、房屋租赁合同的成立与生效 四、房屋租赁合同主要条款的法律分析 五、物业返租的相关规定 一、房屋租赁合同的概念与法律特征 1、概念 房屋租赁合同 ——出租人在一定期限内将房屋交付给承租人使用，承租人按约定向出租人交付一定租金，并于合同终止时将房屋返还给出租人的合同。 一、房屋租赁合同的概念与法律特征 2、房屋租赁合同的法律特征 租赁标的物是作为不动产的房屋，是特定物。 是转移标的物占有、使用、收益权利的合同。不发生所有权的转移，承租人对标的物不享有处分权。 是诺成性合同，自双方当事人意思表示达成一致时成立，其成立无需标的物的交付。 是双务合同，双方当事人互享权利、互负义务，双方的权利义务具有对应性、对价性。出租人有义务向承租人交付租赁房屋、有权利收取租金；承租人有权获得租赁房屋的占有、使用、收益权利，同时有义务交付租金。 二、房屋租赁合同的订立 1、出租人签约时需提交的文件： 租赁房屋的产权证明文件（房产证、购房合同等） 产权人、出租人的主体资格证明文件 A、自然人出租：要提供身份证、护照、回乡证等。 B、法人出租：要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证等。 共有房屋出租：要提供全体共有人的主体资格证明文件、全体共有人同意出租的书面证明。 转租：要提供产权人同意转租的书面证明。 委托他人代为签约：要提供授权委托书（自然人出租的要办理委托书公证）、代理人身份证。 二、房屋租赁合同的订立 2、承租人签约时需提交的文件 （1）承租人本人签约 承租人是自然人：要提供身份证、护照、回乡证等身份证明文件。 承租人是法人：要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。 （2）承租人委托他人代为签约 授权委托书（承租人是自然人的，要办理委托书公证） 代理人的身份证、护照、回乡证等身份证明文件。 二、房屋租赁合同的订立 3、不得出租的房屋范围 未依法取得房屋所有权证的； 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的； 共有房屋未取得共有人同意的； 权属有争议的； 属于违法建筑的； 不符合安全标准的； 已抵押，未经抵押权人同意的； 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； 拆迁范围内的房屋； 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 三、房屋租赁合同的成立与生效 1、区分合同的成立与生效 （1）合同成立 —— 要约和承诺符合法律规定，当事人的意思表示协 商一致。 合同成立的两个要件： A、有两个或两个以上的当事人； B、当事人意思表示一致。 三、房屋租赁合同的成立与生效 （2）合同生效 —— 合同符合法定生效条件，依法对当事人产生约束力。 合同生效的四个要件： A、当事人有相应的民事行为能力； B、当事人的意思表示真实； C、不违反法律及行政法规的强制性规定； D、不违反社会公共利益。? 三、房屋租赁合同的成立与生效 （3）合同成立与合同生效的区别 A、法律意义、判断结果不同： 【合同成立】属事实问题，意义在于识别某一合同是否已经在，该合同是此合同还是彼合同，其判断结果，只有成立与不成立两种。 【合同生效】属于法律价值判断问题，意义在于识别某一合同是否符合法律的精神和规定，能否取得法律所认可的效力，其判断结果包括有效、无效、效力未定、可撤销四种。? 三、房屋租赁合同的成立与生效 （3）合同成立与合同生效的区别 B、法律效力不同： 【合同成立】法律效力是要约人不得撤回要约，承诺人不得撤回承诺。但要约人与承诺人的权利义务仍没有得到法律的认可，合同中的权利义务仍处于不确定的状态。 【合同生效】是法律对当事人意思表示的肯定性评价，当事人之间设定的权利义务受到国家法律的保护。已经成立的合同，其效力可以有生效、效力待定、无效三种不同情况。只有符合生效条件的合同，才能受到法律的保护，才能产生当事人所预期的法律后果。 三、房屋租赁合同的成立与生效 2、房屋租赁合同的成立与生效 （1）房屋租赁合同是诺成性合同，自双方当事人意思表示一致、达成协议时成立，出租人与承租人之间即产生权利义务。 （2）房屋租赁合同自成立时生效。因为房屋租赁合同是诺成性合同，不以租赁房屋的实际交付为合同的生效