房地产开工将迎来历史峰值.docVIP

房地产开工将迎来历史峰值近年来中央对于楼市的调控进行了多次，但多数情况下都是越调越高，这是因为楼市是一个极为复杂的系统，牵涉到的利益方太多，中央倾向于简单地从金融杠杆上调控，而对于楼市的供应方，却避重就轻。不过，近期新“国十条”的出台却开始从楼市的核心供应上进行调控，这是和以往最大的不同之处。 以往，只要楼市一调控，开发商便开始紧缩投资，导致楼市供应量减少，市场供应量供不应求。但此次新“国十条”和以往对楼市的调控措施最根本区别在于从供给的源头上进行了调控，不仅仅强调要建设大量的政策性用房，还强调要加强商品房的供应。具体措施为，一、建立问责制，对省级政府控制房价不利和建政策性住房不力的，要追究责任；二，增加土地供应，今年包括政策性住房和商品房用地供应量将达到18亿平方米的历史记录，而去年土地供应才3亿平方米；三、对有囤地炒地记录的企业限制其资本市场融资和资产重组；四，加快保障性住房建设；五、对有囤地炒地记录的企业限制其购地和银行贷款；六、对囤地企业征收土地增值税，让囤地在未来变得无利可图；七、打击捂盘，一次性公开房源；八、规定地方政府向社会披露住房用地计划和年度供应计划，加快住房信息系统建设。 这八项措施，对土地和住房供应可谓招招见血，以往地方政府和地产商合谋抬高土地的行为将被大大限制。估计，自新政以后，地方政府从土地上获取的收益将转向以多卖地和敦促开发商建房以抬高本地GDP为主。对地方政府来说，今年18亿平方米土地的出售已经可以足够保证其财政收入。此次新政从需求方的调控措施来说主要为，一是提高首套、二套及多套的首付；二是提高二套和多套的贷款利率；三是严厉打击异地炒房行为。可以预见，在如此严厉的增加供给和降低需求双重措施下，房价将必然受到抑制，此次调控的受损方主要为地产商和仍然身在楼市的投机者。 在楼价没有上涨预期的情况下，开发商将依然有很高的积极性开发楼盘，以后囤地和炒地行为将不再持续，主要因为以下几点： 1、开发商手中目前囤积了15亿平方米的土地，其中12亿平方米是2003年到2008年的低价土地，以目前的房价来说，现在开发依然是暴利。 2、现在地方政府和国土局面临很大的调控压力，主要来自中央政府，如果继续囤地，很可能土地被收走，白白损失很大的利益。 3、由于历史原因，土地款最近才交清，必须开发才能销售以回收成本。这一点尤其是对2009年购入土地的企业来说更为厉害，因为现在购买土地不像以往，可以拖延交付土地款，现在必须第一个月付一半，一年内付清全部土地款。地产企业资金压力很大。 4、现在如果不开发土地到1／4面积或者项目投资不到1／3，将难以获得银行信贷，只能靠自有资金投入。 5、上市地产公司的市场份额占房市销售的20％以上，大部分企业都想通过资本市场融资，但如果继续囤地，将无法获得融资资格。对希望IPO和资产重组进入资本市场的企业来说更是如此。 6、如果继续囤地很可能被收土地增值税，囤地也会没有意义。 7、新政之下，未来房价极有可能两年内无法上涨，囤地不如早建房收回资金。 8、对大企业来说，囤地可能影响其下一轮购买土地资格。 正因为以上原因，囤地将变得极为不智，所以开工建房成为必然选择，那么未来两年内土地开工量将达到多少?应该为15+18=33亿平方米，当然这是理想状况，实际会低于这个数字，但无论如何，最近两年房地产行业的开工和投资都将达到历史峰值。这主要是因为囤积多年的土地进入集体施工和新进入的土地同时进人施工阶段。 1