现行政策下房地产企业融资途径.docVIP

现行政策下房地产企业融资途径房地产业是一个资金密集型产业，而在我国现行体制下，房地产业的发展又是与银行贷款有着极为密切的联系。随着中央经济工作会议明确提出2008年为货币从紧年以后，央行通过连续提高存款准备金率、加息以及发行巨额央票等手段来回收银行系统资金。同时，中央政府推出“国八条”、“国六条”等政策措施以及其后的“二套房”政策等都对国内房地产市场的过度投机起到了很好的抑制作用，房地产市场发展开始由狂热期步入稳步增长期。 中国房地产企业融资渠道分析 随着房地产价格增幅的回落引发的市场观望以及国家宏观调控的累积效应，房地产市场出现了资金紧缺的局面，有关学者预计房地产市场资金缺口为5000亿左右，巨大的资金缺口为房地产未来的发展蒙上了阴影。尤其是在银行贷款的紧缩背景下，我国股市低迷以及购房者观望情绪导致的房地产企业资金回收困难使得大部分房地产企业出现了资金链断裂的危机，房地产企业无疑将面临资金寒流。在现行政策下，中国房地产企业将如何选择融资途径呢？笔者认为，首先有必要对我国房地产企业的融资现状进行分析，然后针对现行政策以及房地产业自身的情况提出有效的融资途径选择。 资金来源仍然是银行贷款 银行贷款贯穿于房地产开发企业购买土地、房地产开发以及销售等多个环节，尤其是近几年来随着房地产市场的的飞速发展，房地产贷款也处于高速增长的态势。 从图1中可以看出，房地产贷款余额由2005年末的2.7万亿元达到2008年第一季度的5.01万亿元，增长将近一倍。其中，2006年末，全国商业性房地产贷款额为3.68万亿元，比年初增加6653亿元；2007年末则达到4.8万亿元，比年初增加11261万亿元，新增房地产贷款数额较高。 房地产贷款增速快 由于市场的各种需求强劲，房地产价格出现了较大幅度的增长，同时由于我国目前房地产贷款违约率较低，所以被商业银行视为优质资产经营。另外，各股份制商业银行为了抢占更多市场份额，进而大幅度进行房地产贷款的发放。 例如，截至到2008年第一季度，深圳发展银行住房按揭贷款总额为418.59亿元，占全部贷款的比重为18%.其他各家股份制商业银行住房按揭贷款总额占其贷款总额的比例也处于较高的水平，整个房地产贷款增速处于较快的水平。 从图2中可以看出，房地产贷款增幅从2005年到2007年末一直处于上升状态，其中，2007年末房地产贷款余额同比增幅达到30.6%的高度。但是随着房地产市场紧缩政策的累积效应，2008年房地产贷款增幅出现了回落，但是增幅仍然处于较高的水平。 房地产上市企业逐年增多 随着我国股权分置改革的成功以及证券市场机制的不断完善，我国股市出现了新一轮的高涨行情，在股市高速发展的推动下，国内房地产企业上市融资也得到了快速发展，截至到2008年4月，我国共有房地产上市企业141家，分布于国内A股市场、H股市场以及欧美等证券市场，其中，主要分布于A股市场。 房地产上市企业融资额增长较快 受证券市场高涨行情的影响，房地产上市企业融资额也不断创新高，由2007年8月左右突破1000亿元到10月份达到1700亿元融资额，增速极快。此前共有两家房地产企业通过IPO，共筹集资金15.86亿元，而那些已经上市的房地产企业则通过增发和配股等方式再次筹集资金，另外，实力较强的房地产上市企业则通过发行公司债筹集资金。 房地产上市融资比重小 截至到目前为止，我国共有房地产企业5万余家，与此同时我国目前上市的房地产企业只有141家，占全国房地产企业数量的2.8%左右，房地产上市企业数量仍然相对较少。另外，从上市融资数额来看，截至到2007年10月，我国房地产上市企业总共融资1700亿元，随后由于证券市场出现动荡行情以及国家对房地产市场的调控，房地产上市融资额度估计少于300亿元。因此，房地产上市融资相对于银行贷款来说仍然较小。 房地产信托基金发展较快，但是比重很小 房地产信托基金起源于欧美，成熟于欧美。由于前几年我国银根较松，房地产企业很容易从银行获取贷款，再加上股权分置改革以后证券市场的高涨行情，绝大多数房地产企业是不缺乏资金的。因此，房地产信托基金在我国发展较为缓慢。但是随着从紧货币政策的累积效应，房地产企业出现了资金链紧张的局面，这时候房地产信托基金迅速发展开来。尤其是在现行政策限制下，外资很难直接投资内地房地产，因此，通过组建房地产信托基金便成为外资进入国内房地产市场的一个便利途径。据统计，2007年涌入亚洲的国际资金达到1210亿美元，而中国作为亚洲快速增长的经济体，无疑将成为这些资金进入的焦点。但是相对于房地产贷款来说，房地产信托基金数额仍然较小，不过随着银行贷款的紧缩和证券市场的低迷，未来房地产信托基金将有着很好的发