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一、现状概况与分析 1、本单元位于武清城区北部。四至范围：东至建国路，南至八孔闸路，西至京津公路，总占地面积100.94公顷。 2、人口分布特点：本单元现状大部分为空地无居住人口。 3、本单元现状用地构成大部分为农用地和沟渠，少部分交通设施用地和商业用地。 4、主要用地分析 （1）农用地 本单元范围内用地大部分为农用地。 （2）水域用地 本单元内水域用地主要为现状沟渠。 （3）交通设施用地 本单元内现状有一加油站，位于单元中部，占地面积约0.2公顷。 （4）商业用地 本单元内商业用地位于单元西南部，主要为饭馆、药店等，占地面积约0.61公顷。 5、基于现状用地及区位的条件分析，确定本单元为新建用地。 6、道路交通现状 （1）道路 京津公路：为103国道的组成路段，从本规划范围西侧南北向通过，向北至北京，向南可至天津市中心城区。道路宽26米，横断面为12（车行道）—2（分隔带）—12。 河堤路：路面宽9米。 八孔闸路：路面宽6米。 （2）交通场站设施 京津公路东侧，本规划范围内现状有一处加油站，占地3000平方米。 7、市政工程设施现状 二、土地细分导则依据与重点 1、依据 《天津市武清区南蔡村镇总体规划（2010-2020年）》和国家与天津市的有关法律、规定及技术标准。 2、导则重点内容 本单元要充分体现地区优势，通过规划促进城市功能的强化。其重点内容是根据目前武清区发展的需要对本单元用地的性质和开发强度进行控制。 三、单元功能与规模 1、本单元规划功能 本单元土地使用主导功能是居住和公共设施用地。 规划居住用地为62.14公顷。 （2）公共设施用地 本单元内配置相应的公共服务设施用地。将配套公共设施分散布置在各个组团。规划公共设施用地为2.69公顷。 规划居住用地为64.83公顷，占总建设用地的64.2%。 五、地块控制 1、本单元共划分为4个街坊、总计34个细分地块（不含城市道路用地），具体控制要求详见《地块控制指标一览表》。表中编号前两位为街坊号，后两位为地块号。 2、已出让的地块的控制指标以出让合同确定的指标为准。 六、建筑面积规模容量测算 本单元内建筑规模测算详见“建筑面积规模测算一览表”。 建筑面积规模测算一览表 建筑类型 单位 建筑面积 住宅建筑 万平方米 87.0 中小学、幼儿园建筑 万平方米 1.5 公共设施建筑 万平方米 15.6 合计 万平方米 104.1 七、绿地系统及控制指标 本单元土地细分图中确定的城市绿化带、公共绿地，在开发建设时不得占用。绿地控制应执行《天津市城市规划管理技术规定》有关规定。 各级城市道路两侧设置宽度不等的绿化带，形成点、线、面相结合的绿化系统。 规划绿地为9.02公顷，占总建设用地的8.94%。 八、公共设施与配套设施 1、公共设施项目在本单元的用地情况详见文本中《地块控制指标一览表》中的规定要求。 2、本单元配套设施的类型、数量与规模详见《配套设施规划一览表》。 配套设施规划一览表 序号 类别 项目 数量 所在街坊或单独地块号 要求独立设置设施 1 教育 小 学 1 04-06 √ 幼 儿 园 2 01-04、03-03 √ 2 社会管理 社区综合服务中心 1 04-08 居委会 4 01-03、02-03、03-02、04-08 社区服务站 2 02-04、03-04 3 医疗 卫生 社区卫生服务站 2 02-05、04-07 4 老龄服务 托老所 2 01-03、04-07 5 文化 社区文化活动站 2 01-06、03-03 6 体育 居民活动场地 2 01-02、04-08 7 商业服务 综合商业与服务 2 01-05、03-05 菜市场 1 03-05 8 道路 交通 社会公共停车场库 1 04-05 √ 公交场站 1 04-05 √ 加油站 1 04-04 9 排水 污水泵站 1 01-07 √ 雨水泵站 1 03-07 邮电 邮政局所 1 04-09 环卫 垃圾转运站与 环卫清扫班 1 02-02、04-07、03-09 公 厕 5 01-02、02-02、03-05、04-05、04-09 本单元中有关居住区的配套设施，在编制修建性详细规划5时应严格按《天津市居住区公共服务设施配置标准（J11250-2008）》的具体要求执行。 九、大运河保护 1、核心保护区 （1）核心保护区范围 大运河及河道蓝线外侧25米范围为核心保护区范围。 （2）保护控制要求 严格保护原有的运河河道、运河水利设施、古树名木等运河遗产，禁止新建建筑物、构筑物，禁止打井、钻探、爆破、挖筑池塘、采石、取土。 核心保护范围内的堤岸改造