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保障性安居工程贷款业务　　一、基础知识　　保障性安居工程简介　　保障性安居工程项目是指由政府统一组织、或调动社会力量参与开发建设，以解决中低收入家庭住房困难为目的，面向中低收入家庭分配、销售或租赁，供中低收入家庭居住使用的住房项目。　　项目类型　　项目所建住房类型主要包括廉租住房、经济适用住房、限价商品房、公共租赁住房、城市和国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、垦区危房改造，以及农村危旧房改造等。　　廉租住房。由财政投资，以低租金出租；套型控制在50平方米以内。也可发放租赁补贴、由保障对象承租市场住房。　　公共租赁住房。由政府主导、社会参与，按略低于市场价格出租，解决城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工、外来务工人员等的阶段性住房困难。以40平方米左右的中小套型为主。　　经济适用住房。由政府组织、社会投资建设，保本微利出售。套型控制在60平方米以内；购房人享有有限产权。　　限价商品住房。向本地中低收入家庭销售。土地出让时限定套型、销售价位，主要在房价上涨过快的城市实行。　　棚改安置住房。面向棚户区居民，多为低收入家庭。　　农村危旧房改造。　　加快保障性安居工程建设的意义　　保障性安居工程是一项重大的民生工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求，关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众。大规模实施保障性安居工程，是管理通胀?、保持经济平稳较快发展的重大举措，是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求，是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。　　二、开行特色实践　　业务基本情况　　多年来，开行积极贯彻国家加快推动保障性安居工程建设的决策部署，不断加大?“输血力度”，推动住房保障机制体制建设，成为全国保障性安居工程建设的重要金融支柱。截至2013年6月底，开行累计发放保障性安居工程贷款5301亿元，贷款余额3773亿元，同业占比超过50%，撬动社会资金1500亿元，支持项目总建筑面积3.7亿平方米，惠及699万户、2195万人，有力地促进了中低收入群众住房条件改善，得到了社会各界充分肯定和广泛赞誉，荣获“2011年度最佳保障房建设融资银行”奖项。　　主要做法　　1.深化部委合作，坚持规划先行。与住建部签订合作协议，合作开展住房保障政策和资金筹措方案研究。发挥规划引领作用，积极参与全国和各地保障性安居工程规划编制，提出系统性融资规划建议。　　2.强化机制建设，推进体系完善。在湖北黄石、江苏常州开展试点，推动“政府主导、专门机构实施、开发性金融支持、社会公众监督”四位一体的住房保障体系建设。协助地方政府强化质量和招投标管理，健全准入与退出机制，支持各地建立质量有保证、分配与退出公平公正的住房保障体系。　　3.创新融资模式，拓宽融资渠道。加大贷款支持力度，发挥综合金融服务优势，多渠道破解保障房融资难题。　　4.完善方法制度，防范信贷风险。结合形势变化，不断修订完善内部规章制度，强化贷款投向管理，为贷款质量始终保持优良提供了切实有效的制度保障。　　融资模式　　1.政府主导、专门化投融资平台实施的回购或委托代建模式。　　2.政府协调加市场化运作“捆绑改造、移丰补欠”实现现金流平衡的模式。　　3.由纯粹市场主体负责实施、项目自身实现资金平衡的模式。　　三、常见问题问答　　问：保障性安居工程项目建设主要的融资渠道包括哪些，各有什么特点？答：保障性安居工程建设的融资渠道主要有以下几方面：一是银行贷款。具有期限长、融资成本相对较低等优势，是目前的主要融资方式。二是住房公积金。作为互助性住房储蓄，公积金规模大、储蓄周期长、回报率要求相对较低，与保障房等项目的资金需求相匹配。三是保险、社保资金。其规模巨大，可成为保障性安居工程稳定、充足的资金来源。四是融资租赁（售后回租）。是指企业将其拥有并有权处分的资产出售给租赁公司，然后租回的融资方式，具有可为已建成项目提供融资的特点，是国际上房产融资的有效手段之一。五是企业债和公司债。其发行分别由发改委、证监会负责审批，是向社会或特定投资人发行的债务融资工具，审批程序相比传统融资更为简便，不受贷款规模限制，是目前发展最为快速的保障房直接筹资工具。六是中期票据。由具有法人资格的非金融企业按照计划分期发行，约定在一定期限还本付息的债务融资工具。相对于企业债，中期票据的发行条件相对宽松，完全靠信用支持，无需担保，在注册有效期限内可以分次发行，有利于资金筹措安排与工程进度相匹配。七是股权投资。具有提供股本金、改善负债结构等优势，可以满足企业在不同发展阶段的多种融资需求。八是地方政府债券。由财政部代理发行，可用于各地支持保障性安居工程建设。