土地使用权流转机制之重点研究(之一).docVIP

土地使用权流转机制之重点研究(之一)摘要：随着对外开发的扩大和市场经济的完善，土地使用权的有序流转成为社会发展的客观要求。本文着重对土地使用权流转中的土地征用问题，土地承包经营权的流转问题以及农村宅基地的流转性问题作了一定的认识，并阐述了自己的观点，以期对土地使用权流转机制的规范与完善有所裨益 关键词：土地使用权流转 土地征用 土地承包经营权 宅基地使用权 我国市场经济体制改革随着对外开放的进一步扩大不断深化，土地作为商品市场重要的生产要素更加突显其重要性。我国实行土地的社会主义公有制，土地价值只能通过土地使用权的经营与使用来实现。土地使用权分为国有土地使用权和集体土地使用权。国有土地使用权可以通过划拨方式取得，也可以通过国有土地使用权的出让，租赁，作价出资或者入股等市场方式有偿使用。通过划拨方式取得的国有土地使用权得进行转让、出租、抵押等流转。集体土地使用权又可具体分为土地承包经营权，宅基地使用权、乡镇集体建设用地使用权等。在我国土地权利二元格局下，土地使用权的流转既有纵向流转即集体土地使用权与国有土地使用权之间的流转（如土地征用），也有横向流转即在两级使用权内部的流转（如土地使用权的划拨、出让、农村承包经营地的转让等流转） 1、国有土地使用权 1.1国有土地使用权的流转方式 国有土地主要用于建设用地和公共事业用地，主要是通过出让、划拨等方式实现土地使用权与使用权分离，进而实现土地的价值的。划拨方式主要用于：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地等建设用地，且经县级以上人民政府依法批准。划拨是一种将国有土地所有权和使用权分离的行政方式。除上述情形外，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿方式取得。 长期以来，学术界对出让行为的性质见解不一，主要存在着行政行为说、经济法律行为说和民事法律行为说三种观点 笔者认为，通过划拨方式取得土地使用权是无偿的，而且一拨定终身，公民法只能自己享有该权利，而不得将权利转移给他人。显然，以行政划方式划拨转移土地使用权，不符合市场经济条件下的土地性质和土地使用权的性质，不能充分发挥土地财产（资源）的最大化效益和价值。而以土地使用权出让合同方式转移土地使用权，反映了土地及土地使用权的商品性质和财产性质，同时出让后的土使用权在土地使用年限内可以转让（出售、交换、赠与）出租、抵押或用于其他经济活动，充分地实现了土地使用权的价值和效益的最大化。出让是土地商品化的前提。土地使用权出让的目的是改变过去划拨体制的弊端，使土地资源进入商品市场，并逐步形成土地使用权流转市场，使其作为一项特殊的商品进行流通，尽管土地使用权的市场准入也涉及到了行政机关的审批等行政管理问题，但这种管制只是一般性的行政事务管理并无调控经济和社会之目的，因此它的存在并不影响土地使用权出让的民事法律行为性质。土地使用权出让的根本目的是对土地所有权基础上的土地用益物权的创设，是土地所有权的衍生，以促进土地资源在市场规律下进行优化合理配置，并得到有效的利用，因此出让的本质是用益物权的一种取得方式，说具体些，是不动产物权的设定的继受取得方式（前权利主体仍保有其权利，而基与该权利而为另一主体设定新权利。如所有人在自己的所有物上为他人设定用益物权或担保物权，即其适例[1]。因为在土地使用权出让行为之前，该不动产用益物权在法律上并不存在，而出让行为成立之后，该权利（土地使用权）才得以产生[2]。因为“土地使用权出让合同并不是转移已经存在的一项物权，而是在创设一种物权，而且这项新的权利是从土地所有权中分离出来的。”[3]当然，这里应该注意的是，由出让行为而创设的土地使用权已是一项独立的用益物权，而非简单的使用权，不仅可以实际占有、使用、受益、更重要的是土地使用者可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，实际上享有法律允许范围内的处分权。[4] 由此可见，土地使用权出让的目的本身民事私利性质就决定了土地使用权出让行为的性质是民事法律行为 此外，在国有土地使用权流转中要进一步明确和把握以划拨方式和出让等有偿方式取得土地使用权的土地范围，笔者认为应该严格控制国有土地使用权的划拨取得，坚持以有偿取得方式为主，更好的适应市场规律，实现土地资源效益的最大化 1.2土地征用问题 在我国现代化进程中，城乡差距长期存在，城乡之间始终存在着一个农村向城市所取资金和城市向农村所取土地的问题，资源配置的经济学规律不可避免要使集体土地涉足城市房产市场；另外随着我国社会主义经济建设的顺速发展和社会城市化的加速进行城市对土地的需求将不断扩大。为了满足城市对土地的需求，填补需求缺口，城市除了向高空发展外，就剩下向城市郊区农村索取集体土地这一唯一途径了，这