角力房产新政 好戏在后头.docVIP

角力房产新政 好戏在后头评述由头 就在人们质疑XX年4月“史上最严厉调控”又成“空调”,悲观地认为,房价总是越调越高时,9月底,国务院又推出房地产调控新政策。新政要求各地加大房地产调控力度,严格实行问责制;完善差别化的住房信贷政策;调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策;加大住房交易市场检查力度等。新政向市场传递出什么信号?房地产市场会不会发生根本变化?让住房回归居住和消费功能为主,中央政府还有什么工具可用? 房地产调控新政并非第二或第三波调控的开始 XX年4月,国务院推出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[XX年全国的住房市场立即发生了巨大的变化。尽管全国住房销售价格仍然没有低下高昂的头,但是,无论是住房销售面积的增长,还是住房销售总额的增长都出现快速下降。虽然如此,由于政策不到位及执行力度不够,房地产市场非理性预期及赚钱效应,并没有多少改变。反之,由于房地产政策弹性较大或强调执行的区域性,一线城市的房地产投机炒作可得到某种程度的遏制,但一线城市房地产投机炒作的赚钱示范效应很快就传遍到全国二三线城市,甚至小县城 9月份一线城市的房地产又开始出现销售增长局面。对“国十条”进一步细化与深化,落实与执行变得十分必要。“新政”就在这样的背景下开始。它并非是第二波或第三波的房地产宏观调控开始。只不过是把“国十条”的基本内容放在一起进一步细化、强化与深化而已 新政向市场传递五个重要信息 不过,从政策的基本内容来看,它向市场传递出五个重要信息。一是表明中央政府严厉打击房地产投机炒作,逐渐挤出房地产泡沫的决心不会改变,只不过这种执行是一个过程 支撑房地产投机炒作的非理性预期,是当前房地产市场的主导。如认为国内住房价格只涨不跌,购买住房只赚不赔;认为房地产宏观调控只是暂时的,只要房价调整对GDP有影响,政府不仅会取消房地产宏观调控政策,甚至会出台托市政策;认为房地产既得利益集团过于强大,弱势的购买住房者要改变这种态势根本就不可能等等。这次“国十条”的进一步强化,就是要打破这种非理性预期,向市场传达一个明确信号,中央对房地产宏观调控是坚决的,投机炒作者、房地产开发商及地方政府不要抱着任何侥幸的心理,来规避这次的调控。这样的非理性预期一旦打破,以投机炒作为主导的房地产市场将发生根本性变化并转化为消费为主导的市场。在这种情况下,国内房地产市场价格将出现全面逐渐地松动 二是中央政府对房地产市场认识有所深化。“国十条”中只强调,国内房地产市场房价过高,房地产泡沫过大,仅是部分城市的问题,是局部性及区域性的,因此禁止第三套以上的住房贷款及异地住房贷款,只是部分房价过高的城市才执行,其他城市政策不“一刀切”。 此次新政,中央政府把对房地产泡沫防范看作是全国性,而不是区域性的,把禁止第三套以上住房贷款的范围推广到全国而不是以往的局部地区 国十条发布时,我就曾撰文指出,由于住房是不动产,全国的房地产市场一定分割成无数个不同的市场。在这些无数个分割的市场,其房价并非同时上涨或同时下跌,更不是全国所有的城市的房价都快速飚升时才是房地产泡沫形成或吹大。反之,只要一部分城市或个别城市房价过高,全国的房地产泡沫就已经吹大,其潜在风险决不可低估。此次新政的出台表明,中央政府对房地产市场这一属性的认识已经深化。这将进一步缩小房地产利益集团及地方政府对冲中央政府房地产政策的弹性空间 三是对住宅投机炒作的遏制更加严厉。这主要表现为住房的信贷政策及住房的税收政策进一步深化。可以说,XX年来,各地的住房销售快速增长及房价快速飚升,完全是住房投机炒作者疯狂炒作的结果,而这种疯狂的投机炒作又在于滥用银行的住房按揭贷款。此次“国十条”强化版,重点从三个方面入手卡住银行信贷,第二、三套房贷款限制使得房地产投机炒作者无法便利进入房地产市场,更使其碍于巨大的购买风险,改变预期,不敢进入房地产市场。消费性信贷禁止用于购买住房,则封堵了不少投资者希望以住房抵押贷款的方式进入房地产市场进行投机炒作的大门 四是房地产调控新规只不过是让国内房地产政策重新回到常态,并非如某些人所说的向房地产市场吹来的“龙卷风”。这两年来住房信贷政策源于XX年下半年金融危机以来出台的131号文件和302号文件,那都是非常时期的非常政策。金融危机之后,这些非常时期的非常政策回归常态既正常也必然,并没有多少严厉之成份。如果让这种非常时期的非常政策仍然实行,肯定会对中国房地产市场造成严重危害。非常时期的房地产政策向常态回归,包括的内容还很多,随着“国十条”的落实会逐渐显现出来 五是新政目标是要让国内房地产市场回归到其居住和消费功能。严厉打击房地产投机炒作,完全去除房地产的赚钱效应,让国内房地产成为一个绝大多数居民有购买力的消费市场,这才是房地产最大的民生