津滨时代卫南洼项目前期定位报告.ppt

公建业态规划 会展会议中心体系 ——会展、酒店、会议中心、服务式公寓，打造城市的会展会议中心 现代商务中心 ——总部写字楼、创意办公、loft、酒店式公寓，形成的现代商务基地 城市级高端商业中心 ——P商业模式、S商业模式，中心商业街，形成高端商业中心（P：park mall , S:street mall) 公建中的三大体系 城市级高端 商业中心 现代商务中心 会展 会议 中心 体系 方案二 另外为针对性打造特色风情商业街价值（STREET MAIL）形成特殊的商业价值，从而带动项目形象，综合考虑第二种业态规划布局 【总体规划建议与布局建议】 1 将水系引入公建进行景观串联及过渡，在parking mall中庭和时代广场旁边形成水面 具有地标特征的酒店位于昭示性最好的区域，同时紧邻会展中心，设配套性会议中心及服务式公寓 运用时代广场增加整体公建，尤其是parking mall的昭示性 Street mall,以目的性消费为主，临湖环境优美，以各种特色业态为主 双入口parkmall，花园式购物广场 地标性的写字楼建筑在外环线昭示性极强，同时设置创意办公、总部基地及酒店式公寓 10 4 5 6 7 8 3 2 公建业态规划 方案二 公建布局建议 9 1 2 3 4 5 6 7 5星级商务酒店 商务中心的可售LOFT办公 与会展中心配套的服务式公寓 集总部写字楼和创意办公于一体的地标性写字楼 持有经营的street mall 特色商业街 未来可作为销售中心的会所 时代广场 8 配套于商务中心的可售酒店式公寓 9 配套于会展中心的会议中心 辐射天津南部的park mall 10 【总体规划建议与布局建议】 公建业态规划 方案二 公建效果示意 1 2 4 5 6 7 8 3 9 售楼处示意 志铜道合·铜器店 Street mall 业态 试验剧场 音乐酒吧 艺术工坊 会展会议中心 Park mall 业态 商务中心 购物广场中心内庭 购物广场中心内庭 五星级会议 商务酒店 服务式公寓 创意办公+企业总部 花园式综合购物广场 LOFT办公 【总体规划建议与布局建议】 开发建议 开发周期表 批次 住宅部分 一期 11层小高层、18层高层、电梯洋房 二期 18层高层 三期 洋房、联排、双拼 四期 小高层、双拼、洋房 项目共分四期开发，开发周期为4年 原则上住宅由东向西开发，公建由地标性强向地标性弱开发 同时考虑现金流作为调整依据，作出如下建议： 【总体规划建议与布局建议】 批次 公建部分 一期 特色商业 二期 酒店、会议中心、服务式公寓 三期 集中商业 四期 写字楼、酒店式公寓 项目风格及景观体系定位 【项目风格及景观体系定位】 关于高层部分： 立面——高品质。 楼台——建议隔层露台，保证立面的整体性。 关于洋房别墅部分： 立面——色彩、用材、墙面浮雕等提倡简约品质。 格局——中式中庭设计，采光好通风好，舒适度高。 景观——水景建筑交相呼应。 ARTDECO式风格 新中式风格 中式风格 综合考虑本项目的整体规划限制及项目资源及定位，建议采用新古典主义风格或者新中式风格，在新中式风格中，应结合本项目水资源的有效利用，营造出自然和谐的高品质住宅产品。 住宅风格建议 居住式公寓价值处理 住宅部分外檐应满足居住式公寓相关要求。 地块特殊属性限制 建议住宅部分不采取过强的凹凸造型处理，多利用飘窗、中庭、露台等元素代替阳台设计，外立面简洁大方，可采用石材、高档涂料等形成品质化； 致力打造内部空间舒适度，合理利用中庭营造内部景观，同时在创新豪宅中利用赠送空间满足品质化及附加值需求； 立面可采用中式风格，降低丰富立面的规划限制风险。 【项目风格及景观体系定位】 原则： 充分利用水资源，尽量保证更多的水景共享 对居住区原有湖水以充分利用，疏竣循环，不破坏已有生态水系，形成天然美观的面貌，这是节约又生态的方案 。 1 2 3 1 双拼别墅—仿自然形式水景．水流绕房而行，直至以水为基地布置绿化住邸，眺视一片汪洋。 2 联排别墅—在景观节点做有规矩的“淡水硬质”、“旱喷”。 3 4 4 4 水景应用及共享处理 【项目风格及景观体系定位】 节点及组团景观处理 增加一些体现国际化社区居住品质的小品及雕塑。 临近湖面部分做亲水景观，增强人与自然的亲近感。 在不同的业态区间做硬质铺地浅水系景观点。 关于水景部分： 岛屿部分增加坡地水景观效果，增强了景观立体感及覆盖面。 关于小品雕塑： 关于组团景观： 巧妙运用组景添加国际化小品元素，增强情趣、画龙点睛。 组团的布景，可进行区域区分，并有曲径通幽的艺术效果。 【项目风格及景观体系定位】 人车分流、慢景