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第七讲　买卖合同 一、买卖合同概念特征 二、买卖合同当事人的权利义务 三、标的物所有权转移 四、风险责任承担 五、孳息归属 一、买卖合同概念特征 　　　买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 特征： 　　1、有偿合同 　　2、双务合同 　　3、诺成合同 　　4、不要式合同 　　　甲将其耕牛一头卖给乙，并签订了书面合同，但尚未交付耕牛于乙，后甲将耕牛卖给出价更高的丙，乙得知消息，向甲主张违约责任，而甲以耕牛未实际交付于乙为由主张买卖合同不成立。该理由是否成立？ 甲就自己的建设用地使用权为乙设立抵押，后，甲在自己的土地上盖起了三层楼房屋，甲欠乙的债务到期，不能清楚，问，乙可否对三层楼房屋行使抵押权？ 《物权法》第200条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。” 2、抵押权对抵押权人的效力 （1）抵押权人的保全权 （2）抵押权人的处分权 3、抵押权对抵押人的效力 （1）抵押物的处分权：事实上处分和法律上处分 （2）出租抵押物的权利 甲欠乙100万元债务，以其价值200万元的厂房作为抵押，并办理了抵押登记手续。抵押期间，甲欲将厂房卖给丙，但乙不同意，问，甲是否可以出卖该厂房？ （五）抵押权的实现 　　　当债务人在债务履行期届满而没有履行债务时，抵押权人就可以行使抵押权，将抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。 1、抵押权已登记的先于未登记的受偿； 2、抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿； 3、抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 四、定金 　　　定金是指订立合同时，为了保证合同的履行，约定由当事人一方先行给付另一方的一定金额的款项作为债权的担保。 定金罚则：给付定金的一方违约，就丧失了定金的所有权，无权要求返还；接受定金的一方违约，根据对等原则，应当双倍返还定金。 当事人交付留置金、担保金、保证金、定约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，一般不认定为定金。 定金合同 　　定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％。 四、定金 甲公司与乙公司签订承揽合同，甲公司以20万元加工费为乙公司加工一批家具，材料由乙公司提供，并由乙公司向甲公司支付4万元履约定金。后因为甲公司保管不慎将家具材料损坏，无法履行合同，并造成甲公司材料损失15万元，而且乙公司因此无法交付买家订购单，从而赔偿买家5万元。问乙公司可以向甲公司主张何种权利？ 案例 第六讲　违约责任 一、违约责任概述 二、违约行为 三、承担违约责任的方式 一、违约责任概述 　　　违约责任是指合同当事人不履行合同或者履行合同不符合约定义务而应承担的民事责任。 违约责任的特征： 1．违约责任是以合同债务为基础的民事责任。 2．违约责任是一种财产责任。 3．违约责任只能产生于有效合同。 　　4．违约责任可以由当事人约定。 　　5．违约责任具有相对性。 违约责任的免责事由 一、违约责任概述 1、约定免责事由（受法律限制） 2、法定免责事由：不可抗力 免责条款无效的情形： 合同法第53条：合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 不可抗力 《合同法》规定，不可抗力“是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。 常见的不可抗力有： （1）自然灾害如地震、台风、洪水、海啸等。 （2）政府行为。政府行为一定是指当事人在订立合同以后发生，且不能预见的情形。如运输合同订立后，由于政府颁布禁运的法律，使合同不能履行。 （3）社会异常现象。一些偶发的事件阻碍合同的履行，如罢工骚乱等。 不可抗力发生后对当事人责任的影响，要注意几点： （1）不可抗力并非当然免责，要根据不可抗力对合同履行的影响决定。《合同法》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。 （2）当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 （3）不可抗力事件发生后，主张不可抗力一方要履行两个义务：一是及时通报合同不能履行或者需要迟延履行、部分履行的事由；二是取得有关不可抗力的证明。 案例 甲与乙订立买卖合同，约定由甲向乙供货100吨，甲在向乙提供货物的运输途中，其中30吨货物因暴雨淋湿，而无法再用，问，甲是否有权主张不可抗力免责？ 若上例中，甲在运输途中遇上泥石流，致使100吨货物灭失，问，甲是否可主张免责？ 二、违约行为 　　　违约行为又称为违反合同的行为，是指合同当事人没有