物业管理法规第二章、第三章汇编.ppt

第二章 物业管理法律关系 二、物业管理法律关系特征： （一）基本特征： 1、必须以物业管理法律规范的存在为前提 2、以主体享有的权利和承担的义务为主要内容 3、以国家强制力为保障 （二）还具有以下独有的特征： 1、主体范围相当广泛（物业、物业管理、公司、业主等） 2、关系的多重性与复杂性（主要关系和次要关系、民事关系和行政关系） 3、国家干预性强 范例2—1 加州水郡住宅小区现由开发商聘请的中海物业管理有限公司进行管理，由于管理不到位，服务质量远远达不到前期物业服务合同所规定的标准，业主入住后对该物业管理公司很不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但中海物业管理有限公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明： “同意开发商委托的物业公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，小区业主与物业服务公司争执不下，诉诸于法院。 一、物业管理法律关系的主体：是指依据物业管理法律规定，能以自己的名义独立地参与物业管理法律关系，并享有相应的权利、承担相应义务的自然人、法人或其他组织。主要包括： （一）自然人：是指基于自然出生而依法在民事上享有权利和承担义务的个人。必须就有民事权利能力和民事行为能力。 业主：土地的使用权人和房屋的所有权人。 非业主使用人：是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。 （二）法人：法人是指具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。包括：物业服务企业；房地产开发商；物业管理协会；专业性服务公司。 （三）非法人团体（业主自治、物业公司的分支机构） （四）国家及国家机关（公安、消防、环保） 二、物业管理法律关系的内容：物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和承担的义务。 1、权利：是指物业管理法律关系主体依法享有的，在法律所允许的限度内，为实现或维护某种利益，自由地为一定行为或不为一定行为和要求他人为一定行为或不为一定行为的资格。 2、义务：是指物业管理法律关系主体，依照法律规定或合同约定，必须为一定行为或不为一定行为的责任。 3、注意：权利和义务的关系： 相对立、相互矛盾， 但又相互联系和制约的 三、物业管理法律关系的客体：物业管理法律关系的客体是指物业管理法律关系主体所享有的权利和承担的义务所共同指向的对象，是具体法律关系中主体间权利和义务发生联系的桥梁和中介，是物业管理法律关系必备的要素之一，其存在、变更、转移与灭失都会对物业而管理法律关系产生重要的影响。 法学理论和我国物业管理实践看来，我国物业管理法律关系的客体包括物业和物业管理服务行为 四、物业管理法律的产生、变更和终止 （一）物业管理法律关系产生、变更和终止的含义 1、物业管理法律关系的产生：是指基于一定法律事实的出现，在物业管理法律关系主体之间依法形成了特定的物业管理权利和义务关系。 2、物业管理法律关系的变更：是指基于某种法律事实的出现，使得业已存在的物业管理法律关系的构成要素。 3、物业管理法律关系的终止：是指基于特定法律事实的出现，使原已存在的物业管理法律关系主体之间的权利、义务关系归于消灭。 （二）物业管理法律关系产生、变更和终止的条件 物业管理法律关系是物业管理法律规范在调整物业管理活动过程中所形成的特定主体之间的权利义务关系，是一种特定的法律关系。 物业管理法律规范是指由国家制定或者认可的，并由国家强制力保证实施的物业管理行为规则，是确认、调整主体行为的前提条件。 物业管理法律事实是指物业管理法规规定或认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更或终止的客观现象或条件。 物业管理法律事实可以划分: 1、法律事件：（1）不可抗力事件和社会意外事件；（2）身为自然人的业主死亡。（3）作为法人的物业服务公司被依法解散或破产，该事实能引起相关物业管理法律关系的终止。（4）法定或约定时间经过的事实。 2、法律行为：是指与主体的意志有关的，能引起物业管理法律关系产生、变更或终止的作为或不作为。 范例2—2 王女士家住某市A区滨海花园A2–112号，2008年2月其母亲生病，需住院长期治疗，王女士认为照顾母亲方便，遂暂时搬到该市C区居住，并将A区的房屋借给同事刘某居住。王女士与刘某约定，刘某无偿借住王女士房屋，但借住期间的水、电、燃气、电话灯费用由刘某自行承担。 20