20160411鞍山宏发石榴营销思路概述介绍.ppt

多层定价因素权重划分 根据多层客户关注点，将各考量因素根据关注程度划分权重占比，各因素具体占比如右表所示： 多层客户以地缘改善类客户为主，此类客户生活及工作圈子基本固定，所以重点关注地理位置及周边配套； 多层客户主要购房关注点依次为地理位置、交通配套、商服配套、户型设计、工程进度； 参考条件 权重 地理位置 13% 周边环境 9% 交通配套 13% 商服配套 13% 园区景观 5% 项目规划 5% 户型设计 12% 口 碑 8% 发展商实力 6% 工程进度 11% 物业管理 5% 合计 100% 多层均价推导 参考条件 权重 本案宏发石榴 中央 一品 金府 银座 众山小 富雅 豪庭 华侨城 华川 爱丁堡 保利 四方 地理位置 13% 100 120 120 120 118 112 112 97 周边环境 9% 100 118 118 118 100 115 115 98 交通配套 13% 100 122 122 122 115 113 113 99 商服配套 13% 100 120 120 120 116 110 110 100 园区景观 5% 100 116 116 125 115 108 105 105 项目规划 5% 100 100 98 99 102 97 97 98 户型设计 12% 100 98 97 96 97 98 98 97 口 碑 8% 100 118 116 116 115 112 95 108 发展商实力 6% 100 98 97 100 100 98 97 99 工程进度 11% 100 120 120 120 115 110 110 120 物业管理 5% 100 99 99 98 98 98 97 100 合计 100% 100 113.71 113.27 113.78 109.61 107.75 106.13 101.87 根据各项目各因素评分对比，综合得分如下： 区域市场竞争板块总图 九道街板块 三道街板块 中央一品 金府银座 创大众山小 置地新城 富雅豪庭 兴东领世郡 华侨城 华川爱丁堡 保利四方 宏发石榴 宏发石榴位处九道街板块，区域内主要竞品为华侨城、置地新城、华川爱丁堡、保利四方。 与九道街板块较近的为三道街板块，此区域内主要由中央一品、金府银座、众山小、兴东领世郡、富雅豪庭等项目构成。 三道街板块更靠近市中心区域，地理位置明显好于九道街，整体均价也高于九道街，但受制于整体市场环境影响，各开发商被迫进行降价调整，“以价换量”，导致竞争局面更为紧张。 此区域属于九道街板块，临近老化纺。目前共计5个项目，在售项目4个，已入住项目3个。单价较低，在2538-3850元/平之间，区域内竞争十分激烈。 从严格意义上讲，宏发石榴及保利四方属于外九道街板块。 华侨城 宏发石榴 华川爱丁堡 保利四方 置地新城 区域竞争格局——九道街板块 在售竞品之「华侨城」 项目名称 华侨城 开发商 鞍山共信房地产开发有限公司 建面/占地 53000平米/160000平米 容积率/绿化率 2.85/30% 总户数 772 物业公司 待定 物业费 0.90元/平方米·月 开盘时间 2014年6月 入住时间 2016年6月 装修标准 毛坯 项目规划 一期5栋多层、2栋小高层、4栋高层 在售产品：2栋24层高层\2栋6层多层 1栋11层小高 产品面积：55-188平 产品均价：高层3000元/㎡，小高3098元/㎡， 多层3850元/㎡ 产品剩余：由于项目高层及小高层均特价销售， 因此高层及小高产品去化较快,在售产品中高层 剩余104套；小高层剩余89套；多层剩余56套 65.27平/二室一厅一卫 75.47平/二室二厅一卫 104.96平/三室二厅二卫 在售竞品之「华侨城」主销产品 在售竞品之「置地新城」 项目名称 置地新城 开发商 中置（鞍山）房地产开发有限公司 建面/占地 69117平方米/204099平方米 容积率/绿化率 2.95/40% 总户数 2084户 物业公司 鞍山乙昌物业 物业费 0.80元/平方米·月 开盘时间 2009年6月 入住时间 现房 装修标准 毛坯 项目规划 一期3栋小高，6栋多层 二期2栋小高、3栋多层 三期5栋18层小高、 3栋13层小高 在售产品：一期小高：12#\13#\19# 二期小高：17#\18#\21#\22# 三期高层：1#、3#-8# 产品面积：50-100平 产品均价：高层3150元/㎡,小高3400元/㎡ 产品剩余：一期剩余房源8套， 二期剩余141套。