项目3连锁门店开发选址介绍.ppt

3.3.6 店址评估 2、市场评估报告的撰写 商圈调查报告 法律事务报告 财务预测报告 小资料分析 便利店的选址技巧 本章小结 李嘉诚说过：开店靠的是什么？是位置，位置，还是位置。俗话说：金角，银边，草肚皮。把握路口拐角的位置是开店的规律性选择。所以，必须把握5大环节：开店规划——商圈调查——店址评估——市场形态选择——店址选择。同时，也要把握10大要素：人口、收入、欲望、文化、交通、城市规划、政策、公众、对手、企业资源等。 复习思考题 1. 连锁门店开发的原则是什么？ 2．连锁门点开发的市场形态有哪些？ 3．什么是商圈？商圈划分为哪些层次？ 4．影响商圈形成的因素有哪些？ 5．商圈设定的方法有哪些 6．商圈分析调查的内容包括哪些？ 7．试述雷利法则的内涵。 8．门店选址遵循的原则有哪些？ 9．优良连锁门店店址的标准（立地条件）是什么？ 10．连锁门店选址应遵循什么的程序？ 案例分析 案例１ 北京翠微大厦的商圈分析 案例2 7-11便利店选址策略 * 商圈饱和度分析 商圈饱和度分析是在竞争店分析的基础上，通过进一步的消费调查，计算出商圈范围内饱和度，并判断开店的有效性。 商圈饱和状况的分析有两种方法： （1）商圈容量法。通过计算市场规模，确定所能容纳的超级市场面积。 （2）饱和指数法 饱和度分析是根据成本效益方法，推出每平方米必须实现的最低销售额，然后利用饱和度分析法推算出能达到此指标的地区。 饱和指数指现存店铺每平方米营业额，新建店铺可能使这一指数降低，一定要考虑待建和正在施工的店铺面积。 商圈饱和度分析 商圈饱和度分析 4、商圈调查的基本流程 1．宏观上要对各种权威性的统计数字与资料的分析。 2．实施对特定区域的市场调查。 3．通过市场调查，筛选出具体的目标地点. 4．对具体的地址要进行详细调查，做出优劣、适合性的具体评价。 5、确认房产条件. 5、商圈调查报告 商圈调查报告是连锁企业总部在企业店铺开发策略的指导下，对某一个预开店铺或已经开发的店铺的商圈进行调查所形成的为经营决策提供依据的书面报告。 5、商圈调查报告 调查的背景 调查的目的 商圈调查的内容与因素（P85;表3.1） 商圈调查的方法与资料处理方法 报告的结果 结论与建议 体现形式 作业布置 请从沃尔玛商业街店、家乐福润地店和欧尚花津路店三家超市中任选一家为中心商铺，完成商圈调查分析报告。 邮箱地址：lixi126.com 作业提交截止日期：2015年4月28日 任务3.3连锁门店选址技术 3.3.1 连锁门店选址重要性 1、店铺选址是一项长期的投资 2、店铺选址是制定经营战略和目标的重要依据 3、店铺选址关系到门店的经济效益 3.3.2 连锁门店选址应遵循原则 1、便利原则 2、最大效益原则 3、发展原则 3.3.2 连锁门店选址应遵循原则 1、便利原则 交通便利 “聚集效应” 3.3.2 连锁门店选址应遵循原则 2、最大效益原则 商业活动频率高的地区 人口密度高的地区 客流量多的街道 3.3.2 连锁门店选址应遵循原则 3、发展原则 有利于提高市场占有率和覆盖率 有利于形成综合服务功能，发挥特色 有利于合理组织商品运送 3.3.3 连锁门店选址考虑的因素 选 址 条 件 商 业 环 境 因 素 城市 结构 因素 城市特点，如产业结构、政府机构、历史沿革、自然环境、风土人情、文化氛围等 城市规划，如土地征用规划、市政设施规划等 城市公共设施现状 交通条件，包括公路、铁路状况，车站设施及交通主管部门等 消费 结构 因素 人口现状及动态，包括人口密度、人员构成、人口布局、人口的未来增减 人均收入、消费水平 生活方式、消费习惯、追求的生活方式、休闲及购物倾向等 商业 结构 因素 城市的商业结构 商业的集中化程度及趋向，如商业街、购物中心等 行业竞争关系，如地区间竞争、地区内竞争 店铺 选址 因素 位置 条件 邻近条件，包括附近的商业情况、道路情况、交通情况等 用地条件，包括地理环境、法规条件等 相对条件 与竞争店的竞争及互补效应 潜力条件 商圈与购买力，包括购买频率、购买时间、采购距离等 因素一：交通 对交通条件的评估主要有以下两个方面。 　　① 在开设地点或附近，是否有足够的停车场所　　② 商品运至商店是否容易。　　设在市内公共汽车站附近的商店，要分析公共车站的性质，是中途站还是终始站，是主要停车站还是一般停车站。一般来说，主要停车站客流量大，商店可以吸引的潜在顾客较多，中途站与终始站的客流量无统一规律，有的中途站多于终始站，有的终始站多于中途站。 要分析市场交通管理状况所引起的有利与不利条件，如单行线街道，禁止车辆通行街道，与人行横道距离较远都会造成客流