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* * 6、大悦城项目品牌配置规划 五、大悦城项目的招商策略 * * 1、大悦城项目招商策略的基本原则 第一基本原则：维护购物中心的产业经营黄金比例。 第二基本原则：维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题和品牌形象。 第三基本原则：招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。 第四基本原则：可以加强经营控制力度，有利于长期经营；合作模式以联营扣点、租赁相结合。 第五基本原则：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则。 第六基本原则：购物中心特别是大型购物中心的核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点。 第七基本原则：特殊商户招商优惠原则。“以点代面，特色经营是购物中心特别是超大型综合性购物中心的经营特点。 第八基本原则：租赁经营采用放水养鱼的原则。可以理解为“先做人气，再做生意的原则。 第九基本原则：统一招商的“管理要充分体现和强调对商户的统一服务。 第十基本原则：购物中心要具备完善的信息管理系统，为购物中心管理者、广大签约商户和顾客都提供便利。 * * 2、大悦城项目招商工作流程 * * 3、大悦城项目招商工作目标 开业保证： 通过前期铺垫准备工作，保证大悦城项目的招商到位，争取达到最大的进场率，保证商场的顺利开业，力争开业前项目的招商率达到85％以上； 品牌塑造： 通过在北京当地市场及跨地区的招商会和推广会，进一步提高大悦城项目的知名度，培育市场的美誉度，在经营客户的筛选和签约上把好关，在打造客户品质的同时，完成项目的品牌塑造。奠定项目在北京市场举足轻重的地位； 龙头效应： 通过主力商户的进驻，带动二、三类商户的进驻经营，为后续的市场持续走旺带来保障作用，实现高质素的主力商户强势加入，为本项目以后的招商工作提供一个信心的保证。通过对招商的成功实施，带动投资者对前景的信心和保障，进而缩短项目的投资回收期。打造中粮集团的标杆型商业物业典范。 * * 4、大悦城项目租金收益分析 商业名称 年销售额 (亿元) 营业面积 (万平米) 日销售额 (万元) 日租金(万元) (25%倒扣) 每日每平米 租金(元) 打折返券 (85%) 中友百货 19 4 520 130 32.5 27.6 君太百货 12 6.3 329 82 13 11.05 双安商场 11 3.6 301 75 20.09 \ 明珠市场 10-20 \ 华威大厦 15-30 \ 77街 4-20 街边店 100 西单商圈重点项目租金比较 * * 大悦城项目租金制定策略 针对主力客户：低保底租金+高抽成比例 理由：低租金吸引主力客户入住，高抽成比例获取高租金收入 针对品牌客户：适度保底租金+平均抽成比例 理由：该类客户大多有本区域的运营经验，其承租能力较稳定透明，提升不大 针对高租客户：高保底租金+高抽成比例 理由：该类客户急于拓展，进驻意向明确，承租能力强。 * * 楼层纯租金测算 楼层 经营面积 租金（元/天*M2) 年租金（万元） B2 4028.00 12.00 1764.26 B1 3542.00 20.00 2585.66 F1 5557.00 30.00 6084.92 F2 5412.00 28.00 5531.06 F3 6219.00 22.00 4993.86 F4 6630.00 16.00 3871.92 F5 5737.00 25.00 5235.01 F6 3802.00 12.00 1665.28 F7 3332.00 10.00 1216.18 F8 2505.40 7.00 640.13 合计 46764.40 19.68 33588.28 * * 楼层扣点租金测算 楼层 经营面积 单方销售 （元/天/平米） 年销售总额 （万元） 预估流水扣率 折合租金额 （毛利额） B2 4028.00 　 　 　 1764.26 B1 3542.00 　 　 　 2585.66 F1 5557.00 150.00 30424 25% 7606.10 F2 5412.00 160.00 31606 25% 7901.52 F3 6219.00 160.00 36319 25% 9079.74 F4 6630.00 130.00 31459 15% 4718.90 F5 5737.00 　 　 　 5235.01 F6 3802.00 　 　 　 1665.28 F7 3332.00 　 　 　 1216.18 F8 2505.40 　 　 　 640.13 合计 46764