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物业管理企业执行力理论初探 物业管理企业执行力理论初探第一节物业管理与物业管理企业一、物业概念、产生及特性中国物业管理业运用的物业;一词来自于香港方言。它翻译自 RealProperty或 RealEstate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称物业;是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房产;既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。物业与其他事物一样，也有自己独特的性质。首先是它的自然属性，即物业是一种区别于其他物质的物质形式，它具有以下特征:(1)固定性:表现于土地、建筑物的不可移动性或位置的确定性。(2)耐久性:表现于长久的使用寿命期。(3)多样性:表现于建筑物构造、外观、功能等形式的多样性。其次是物业的社会属性，主要包括以下内容:(l)经济属性。表现于物业的商品属性，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配及消费等，必然也是商品化的运行过程，物业的一切运行须符合市场经济的客观要求。(2)法律属性。表现于房地产的物权关系。在中国的法律中，房地产物权即为房地产物权人在法律范围内享有房屋的所有权，及其占有土地的使用权。二、物业管理概念辞海解释管人;为古代掌馆舍之官;。以后又发展到民间，称管家;。西方古代的皇室、庄园等也设类似的官或管家。官或管家下面还有不同分工的一班人。今天看来，这些人所从事的工作，可称是物业管理的先驱。物业管理的英文表示有很多形式，诸如 PropertyManagement， RealEStateManagement。其概念也有多种解释，也非常容易引起争论，从我国的情况来看，目前比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。广义的物业管理是指在物业的寿命周期内，为发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。[美〕罗伯特.C.凯尔认为物业管理者的基本职能是:为业主管理物业，为业主创造来自物业的收入，使物业保值增值。所以广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。狭义的物业管理是指专业组织或机构，受业主委托，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对己建物业及其业主或用户进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的经营服务。从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业管理企业接受业主或用户的委托，而进行的物业使用期的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在建立中，故目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。三、物业管理特征少L有人群的地方就有管理，同样，凡有人群的地方就有物业。因此，管理和物业都具有普遍性。但作为物业管理与其他产业管理比较，总有其特殊性，否则就不能成为一门行业。这种特殊性或特征表现在如下方面:1.物业管理属第三产业中的社会服务行业的一种，不生产产品，也不经营产品。2.业主的多元性和物业的共用性要求物业的产权人明晰，以保证物业管理的劳务报酬有来源。3.物业管理强度随共用性质增强而增大。业主自用物业，一般不需物业管理人员担心，有问题自己会设法解决。但公共设施和公共物业，基本由管理人员负责。因其共用性最强，管理强度最大。管理强度与共用性质成正比关系，即随着共用性质增强，投入劳务量增多，管理强度便会增大。4.物业管理的劳务总量取决业主们的集体主义观念。物业管理过程中，实际存在两个管理主体，一是业主(包括转租)，在使用过程中参与管理，体现为隐管理;，这种隐管理表现在集体主义责任感;二是管理者，是名正言顺的本职工作一直接管理者，体现为显管理;，这种显管理表现在日常的劳务。物业在使用过程中，因损耗而产生一定劳务量，人们的各种生存活动也带来了一定劳务量，还有自然界造成的劳务量。可以把这种正常的、避免不了的劳务量称为绝对劳务量;，而其余的劳务量称为相对劳务量;(如人为损毁等)，这个相对劳务量大小就取决于业主们的集体主义观念。由此，可以得出结论