深入解读：深圳大鹏KINGBOX风情商业街项目定位与营销策略.docVIP

——大鹏KING BOX(金盒子)风情商业街 □万民宿小镇集装箱商业街营销提案□ 第一部分、项目概述 一、大鹏较场尾较场尾是唯一一条有海岸线的村子。较场尾沙滩比较狭长，沙滩分为几个层次，接近海的地方沙子很粗很扎脚，上面一点的沙子很细很软。金水湾的水虽然较浅，却集聚着一批热爱海上运动的年轻人在此扬帆起航，玩转各种海上运动。 兜兜转转中，仲夏夜里，邂逅了东山海天相连处的大鹏古城与较场尾客栈群。古城小巷间，隐匿着多少失落的历史光阴；那些如花儿一般绽放在海岸线上的客栈们，又绽放着怎样的独特风格和婉转故事。在这里，我开始相信，对于旅行，迷恋是眷恋的开始。眷恋，只期望时刻拥有。而生活碌碌，又真能如愿 二、较场尾商业概述 商业分布及特点 深圳大鹏海边客栈主要集中在深圳大鹏新区半岛的较场尾、金水湾这一条海岸线上，大大小小20多栋颜色靓丽、造型不一的房屋，环境安静舒适，听着鸟叫虫鸣，放佛回到了快乐的乡村童年。 其中以圈圈里客栈囍house客栈紫藤苑客栈等云到海边客栈星月湾无敌海景客栈阿罗哈海滩俱乐部蜜觅之地海边客栈海上桃花源民宿朴蓝客栈 较场尾民宿是由市场自发形成的产业形态，政府加以引导和扶持。较场尾民宿现象为市旅游商业更新提供了新的模式。以前的旧改无非三种模式：全拆、半拆半建和穿衣戴帽。而较场尾则是先用了产业形态，再加以改造。 这种改造不是伤筋动骨的改造，而是围绕民宿发展的需要，给予以辅助性的公共资源 和市政设施的配套。 此前有媒体质疑，较场尾旧改或恐难免沦为地产商攻城掠地的又一牺牲品。较场尾民 宿的发展要让“市场”说了算。 未来这个面朝大海，原生态村落，保留了近200栋以传统民宅翻新改造而成的民宿客栈，声名远 播，深圳的“鼓浪屿”对于利益如何分配，因为较场尾村不像有密集人口或已经形成商业中心的村落，没有 稳定的物业收益，因此在整治过程中，主要通过股权置换给村民来整合村里的土地，将较场尾村打造成具有完整产业链的旅游地。 一个个的大型集装箱集盒的外立面造型“打破千篇一律的商建立面、陈列空间，把重工视觉、艺术元素、多元文化复合混搭，表达出更贴近艺文的项目姿态、鲜明的潮流定位。”通过运用以上元素，将给顾客带来全新的空间体验。在集盒的室内空间，将有斑马线、红绿灯、道路指示牌等街头元素，还有跃层滑梯，可以从二楼滑至一楼，这些好玩的元素，把艺术、购物、娱乐、休闲融合在了一起。 “集装箱”里有什么？在业态规划上，一楼以社区精品超市咖啡店创意餐厅、原创潮牌、个性买手店和美容美发等生活配套为主，二楼为餐饮为电玩、网咖胶囊旅馆等……将成为集盒未来的看点。未来还可以 项目分析500平米的底商面积，形成“回”字形的商业长廊，具备了形成规模商业的条件。 商铺进深小、投资门槛低,扩大大量的中小投资者的介入。 项目建筑本身极具特色，外立面、产品形态、环境资源都较新颖，有宜人的空间尺度。另外，底商由于业权集中统一，给商业管理、业态整合增加了有利条件。 人流动线的通畅性：见附件图 开发商实力：（略） 二、劣势 商圈成熟程度低：尽管有良好预期，但就现状而言，本案所在地商气尚未真正形成，消费人流较少。市场需要一定的培育期！ 通过对本案的简要分析，可以发现竞争商业楼盘之间角逐的着力点主要体现在商圈的成熟程度、交通/区位、主力商家/管理商/下游商源、价格/付款方式/投资回报、动线的合理性、建筑质量及商业配套、业态规划、业种配比、开发商实力、建筑外立面等方面。通过前期摸底调查，我们对业主、商家、消费者在上述竞争因素上的关注程度做出了定量评估： 业主、商家、消费者对竞争因素的定量评估表 说明： 著名的雷达图——竞争力作用模型，具有较高的参考价值； 业主与商家的选择接近，所以放在一起评估； 业主、商家与消费者在动线、建筑质量、商业配套、交通区位、商圈成熟程度等方面的选择比较接近； 针对这些选择，本案在后面的业态定位与产品改进中将采取相应的对策。 第二部分、项目总体定位 □□定位原则：关联性、差异性、震撼性。一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差异性和震撼性”三大定位原则。 所谓“关联性”是指项目定位必须与项目所处的区位、商业环境、商业业态之间的和谐统一，共生共荣。 所谓“差异性” 指项目定位必须差异于目前所处商圈的商业业态，形成自己的特色，即“差别定位、错位经营”。 所谓“震撼性”是指定位要在市场上形成强大的冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。 □□商业物业有3种可利用的资源：视觉资源、环境资源和人流资源。 充分打造、挖掘、展示、利用好这3种资源，将极大提高商业物业的价值。 视觉资源：即项目的整体外部形象是否具有聚焦力、冲击力、吸引力，是否给人以良好的感受。视觉资源是决定物业价值的要素之一。 环境资源：包括购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，现在的商业的主流趋向已