住宅用地供给短缺背后的地方政府动机-SiqiZheng@MIT.PDF

经济改革 住宅用地供给短缺背后的 地方政府动机 1 2 □ 张小宏 郑思齐 内容摘要 土地供应是房地产市场的源头。 中国土地制度的特殊性， 以及目前城市政府过度依赖土地 出让收入的现状， 导致地方政府在互相竞争的过程中， 选择实施 “饥饿供地政策”， 抬高商品住宅用 地价格。 从住宅用地供给总量和结构两个角度考察地方政府的行为及对市场的影响， 可以发现： “土 地财政” 理念是导致住宅用地供给总量短缺的重要原因； “土地财政” 以及地方政府对低收入人口的 排斥使其疲于供给保障性住房建设用地。 实证研究也发现： 在给定约束条件下， 越依赖 “土地财政” 的城市， 住宅用地供给受限程度越高， 地价和房价相应越高， 这些城市建设经济适用房的积极性越 低。 对此， 亟待从短期的政策调整和长期的制度建设上进行对策性思考。 关 键 词 土地供给 保障性住房建设 地方政府 土地财政 饿地政策 作 者 1 张小宏， 天津大学管理学院博士生。 （天津： 300072 ） 2 郑思齐， 清华大学建设管理系 房地产研究所副系主任、 副教授、 博士生导师。 （北京： 100084） 近年来， 我国房地产市场迅速发展。 但是， 在市场繁 在给定的需求冲击下， 住房的供给弹性决定了房价上涨 荣的背后也逐渐暴露出了一些深层次的矛盾和问题， 在市 的幅度和新增供给量的大小。 在供给弹性偏低时， 房价 场表现上， 主要体现为许多城市 （特别是一些大城市） 的 上升快而住房数量增长慢； 在供给弹性偏高时， 房价上 房价快速上涨。 年， 我国一线城市 （北京、 上 升慢而住房数量增长快。 （图 ） 这表明， 供给不足可 2004~2008 1 海、 广州、 深圳四个城市） 新建商品住房平均销售价格 能是推动目前房价快速上涨的主要原因。 从生产函数来 上涨了近80% ， 年均增长率为 16%； 35 个大中城市新建 看， 在给定的生产技术下， 土地、 劳动力和资本 （建筑 商品住房平均销售价格也上涨了 54% ， 年均增长率为 材料） 是主要的投入要素， 劳动力和资本都是接近于充 11%。 ①我国的房地产市场中是否存在 “泡沫” 一直是社 分流动的， 住房供给弹性主要受制于土地供给弹性。 从 会各界和学者们争论的热点问题， 但不争的事实是， 在北 制度上看， 中国城镇土地供给制度的特殊性决定了土地 京、 上海、 天津、 深圳、 杭州、 成都、 武汉、 西安八大城 供给弹性在很大程度上取决于制度， 以及制度约束下市 市中， “房价租金比” 已经从 年的 上升到 场参与主体的动机和行为。 现存的土地城乡二元结构和 2007 25 2010 年的 ， 住宅价格远远背离了租金所反映的市场价值。 地方政府对土地一级市场的垄断， 意味着地方政府是唯 35 而与房价租金比类似， “房价收入比” 也一直在攀升， 一可以将农村集体土地转化为城