20120214_金地湖城大境2011年年度总结及2012年营销策略总纲（汇报稿）.pptVIP

大境 不止与湖;2011年年度总结;政策持续打压下全国市场成交量、价格下降幅度明显 西安市场新推项目纷纷放低预期，低价入市，市场进入全面下行;2011年市场受政策影响严重，在不同背景下推出适合的性价比产品，对刺激成交有阶段促进作用，本项目面临市场下行压力较大;湖城大境品牌推广围绕湖元素不断深化和传播，推广形象深入人心，但是缺少价值认知的提升，单一宣传“湖”元素已经无法满足推广需求;;【天字一号】 上半年小步推售，保证产品大小配、高低配；淡市下阶段性优惠刺激一定时期成交，但长期看来有一定疲软，且速度有限;;【天第】4号地淡市下面市，通过各渠道及老业主的挖掘，实现了淡市下的抢购热潮，但整体销售速度有限;;1、1#地低质素产品17#、21#以及高总价的空中院墅产品剩余量大； 2、4#地在市场下行时仍能实现抢购，但是面临大货值销售速度有限问题，以及剩余产品价值降低，同质化问题严重；;2011年项目成交客户类型单一，以陕北能源客户为主；朋友介绍、老带新是主要成交渠道，项目的核心资源价值是客户的主要购买因素;市场进入下行阶段后陕北能源客户小幅减少，房地产客户比例上升，朋介渠道效果稳步上升，客户对性价比的关注越来越多;4号地别墅类客户——能源和房地产行业的客户主导，对物业类型、资源稀缺性更加看重，不受政策影响，更觉得淡市是抄底机会;4号地平墅类客户——陕北能源类和西安市内及周边政府官员客户占