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产业界 ·地产 中国房地产市场 十大思考 文 ／陈 晟 2007年已经过去，去年楼市可谓低开高走，价量齐升。供不应求已经并 且将在未来一段时间内成为楼市的主流趋势。开发商如何在资源趋紧的 情况下寻求更大的发展空间，这是我们在2008年将要思考的问题，笔者 提供以下十大思考方向： 1、房地产盈利模式从资源拉动型 2、房地产市场竞争模式回归产品 可持续 转向技术拉动型 2007年6月，绿城地产以1 2500 由于各级地方政府不能发债 从1998年~1J2007年，近10年问房 元／平方米的楼板价拿走新江湾城D1 土地成为各地最重要的地方财税 地产从规模到价格都有巨大的提高。 地块，同年11月仁恒地产以20000元 之一。土地对于财政收入的意义 但房地产盈利模式主要为资源拉动 ／平方米拿走D3地块，短短5月间价 仅仅是土地出让金，而是要和! 型，而非技术型。目前有几个方面的 格上升60％；为什么这几个企业能 税、绿色GDP一样能够实现可持 因素使得地产盈利模式需要转变：第 够在目前的市场上大胆前进?他们的 展，即土地要成为可再生资源； 一 是城市化率逐步达到了较高水平， 一 个共同点是产品在业内和购房者中 要循环产生土地收益，还要在税 比如上海、北京、广州，深圳等都超 口碑极佳。这说明了在开发商获取土 就业和城市化进程上产生持续助 过或接近80％，城市化进程由加速转 地资源的成本和取得方式处于同等待 地均GDP将成为土地利用效果的 向放缓；第二是政府对1 8亿亩耕地红 遇的前提下，房地产市场最终实现了 参考指标。 线的严守、土地供给的紧缩、土地出 产品的回归。● ●1● 4、内资开发商将寻求增加： 让方式的市场化及保障型用地比重的 3、土地利用模式重视循环和 型物业的比重 上升，从土地规模和土地增值空间上 优秀的持有型物业既能够 都进行了限制；第三是十七大对于科 土地增值利益，又能带来稳定的 学发展、和谐社会的着重，对资源利 回报，受到的关注程度正越来越 用效率和方式都提出新的要求。以上 而这一模式在港资开发商中已经 三个方面使得传统的房地产资源型盈 普遍。例如恒隆在内地的物业受 利模式受到挑战。这一方面要求房企 部来自于持有物业的租金收入， 加大对土地的深耕细作，从产品的品 海的港汇广场和恒隆广场两个项 质上要赋予土地更高的附加值；另一 2006年就为其带来8亿元的出租I 方面需要放宽眼光，着眼于长远的、 及4亿元的利润。由于盈利模式l 可持续的收益，对持有型物业和与产 变，内资房地产开发商也将经历 业结合的物业给予重视，以使土地产 售型向持有型的转变。而现状是 生循环收益，通俗来说，就是要从赚 国内大型地产商持有型物业在整 快钱、短钱，转向赚长钱、慢钱。 发经营业务中占比不高，多数在 58 SHANGHAI＆HONGKONG ECONOMY JANUARY／2